FANTAS funding （repro PJ-1）空家再生ファンドを調査

FANTAS repro PJ-1（空家再生）のポイント

FANTAS repro ファンドの概要

FANTAS funding公式ページ

投資対象不動産

出典：FANTAS reproホームページ

種別　：FANTAS repro（空き家再生）ファンド

物件　：神奈川県横須賀市二葉二丁目17番36号　木造戸建　築36年

最寄駅：京急本線　浦賀駅　徒歩約9分

募集額：402万円

目的　：空き家の取得費用、リフォーム、リノベーション費用

配当　：賃料および売却益を原資とする

備考　：現在リフォーム工事中、2018年11月中下旬頃に完工する計画

立地調査 - 横須賀市浦賀地区

対象不動産は横須賀市の浦賀駅徒歩約9分の場所にあり、車のアクセスも可能な物件です。

※サイトによれば、横須賀エリアは階段によるアクセスが多いとのことなので、駅から徒歩圏内であり車でのアクセスが可能であることはセールスポイントになります。

対象不動産のある横須賀市の2018年10月1日現在の人口は39.7万人、対象不動産の所在エリアである浦賀地区の人口は45282人です。

人口の推移を2008年を100とした相対値でグラフ化しました。

横須賀市ホームページより抜粋して作成

横須賀市も浦賀地区も減少傾向にあり、浦賀地区は横須賀市全体よりも下落率が高くなっており、マイナスポイントです。

人口の減少傾向について横須賀市民から行政に意見が寄せられていました。

【意見】

人口減少問題について、横須賀市も種々対策を考え実施していることは知っています。対策の中に、転入者に対する優遇策がありますが、このことについて異議はありません。
問題は、人口減少の対策として現在の在住者に対する対策を考えるべきではないでしょうか。高齢化対策にもなると思います。現在でも買物難民の話を聞きますが、高齢化に伴い運転免許証の返納者が増加する可能性があります。今後、高齢者にとっては住みづらい町になりつつあります。また、空き家も増加すると思います。
横須賀市として思い切った対策を打ち出すべきではないでしょうか。

【回答】

ご意見のとおり、人口が減少することによって、さまざまな社会への影響が考えられます。
人口減少は横須賀市の最大の課題として捉えていまして、市では2015年度に策定した「まち・ひと・しごと創生総合戦略」に基づき、人口減少を抑える取り組みとともに、空き家対策や都市のコンパクト化、医療・介護体制の整備など、来るべき人口減少社会に対応できるまちづくりに取り組んでいます。
いただいたご意見は関係部課へ供覧し、今後の参考とさせていただきます。何とぞご理解をいただきますようお願い申し上げます。

出典：横須賀市ホームページ　市民の声検索閲覧システム　http://www.city.yokosuka.kanagawa.jp/voicebank/7983.htm

住人としても人口減少や空き家の増加に危機感があることが伺えます。

行政の回答にある「まち・ひと・しごと創生総合戦略」の内容を確認してみると、今後さらに空き家が増加するとの見込みを示した後、空き家対策を推進すると書かれています。

空き家対策としての既存住宅の有効活用、流動化の促進に向けた取り組みの具体例は「良質な住宅ストックを循環させる仕組みの検討」「賃貸共同住宅等の再生(リノベー ション・リフォーム)支援」などが挙げられています。

これらの取り組みがどの程度実効性を持って進められるかが焦点となるでしょう。

対象不動産の最寄駅は徒歩約9分の京急・浦賀駅ですが、JR/京急・久里浜駅も約5kmと車があれば十分に利用圏内と思われます。

その浦賀駅の2017年の1日あたり乗降人員数は約2.1万人で、10年前比83.7%と人口と同じく減少傾向で、不安要素の一つです。

ファンドの安全性

本ファンドは募集額402万円であり、FANTAS fundingが20%の劣後出資を行うことから、総額502.5万円となります。

投資家分の出資額に対して想定配当額10%は40.2万円、総額に対しては50.25万円となり、想定返済額は552.75万円です。

FANTAS reproは横須賀市での空き家再生、運用、売却の実績が多数あり、当該エリアにおける賃料水準の見極めや効果的な賃貸募集活動について、経験に基づく見識を持ったチームが再生から販売までを行います。

出典：FANTAS reproホームページ　https://www.fantas-funding.com/customers/products/13

すでに横須賀市内で実績がある点は安全性に寄与するポイントです。

さらにファンドの安全性を考えるにあたり、対象不動産の評価額は重要な判断項目の一つですが、それを算出することは難しいため、株式会社再生家（現・FANTAS repro）が横須賀市内で販売している2物件と本ファンドの物件を比較しました。

販売中の2物件はいずれも本ファンドの対象不動産よりも築年数が古く、建物面積は半分程度です。

最寄り駅が久里浜駅と浦賀駅という違いについて、京急・久里浜駅は1日当たりの乗降人員数が4.4万人と京急・浦賀駅の2倍であるため、最寄り駅の価値としては久里浜駅が高いと思われます。

しかし、徒歩22分は通常、徒歩圏内と言えず、結局車を使わざるを得ないことを考えると最寄り駅が久里浜駅でも浦賀駅でも大差はないと考えます。

上記の比較から、本ファンド対象物件の販売価格と想定家賃は共に販売中の物件よりも高いことが見込まれるため、想定返済額約550万円よりも高い評価額になる可能性は高いです。

なお、FANTAS fundingが設定した価格は723万円となっています。

対象物件のリフォーム写真ではナチュラル系のおしゃれなデザインに仕上がっているようなので、地元の若年層への賃貸も可能ではないかと感じます。

家賃を5.5万円に設定できれば550万円で購入しても表面利回り12%となり、投資対象として検討の価値があります。

ぐりーんりんく号

問題は、設定価格で売れるかどうかだね！

まとめ

立地の観点からは横須賀市・浦賀地区ともに人口が減少傾向であり、今後の成長に疑問があるエリアです。

一方で、物件価値はファンドの想定返済額よりも高いと考えられるため売却できれば高い利回りが達成されると考えます。

不安な点もありますが、空き家再生という課題へのチャレンジは評価したいと思いますし、応援したいファンドです。