東京の駅を大阪で例えて不動産相場を比較

東京と大阪の不動産相場の比較

FANTAS check PJ-1の調査で品川駅からJR京浜東北線で10分の蒲田駅から徒歩6分の「アクシス蒲田」を検討しました。

築年数8年9ヶ月、21.52㎡で不動産価格（評価額）2260万円、家賃8.0万円/月は大阪の感覚では「高いんちゃう？」という感じです。

ソーシャルレンディングの案件は多くが関東圏の不動産が対象のため、土地勘や相場を知らない筆者は担保不動産等の調査に苦労しています。

そこで「東京の物件が仮に大阪だったらいくらぐらいになるの？」をシミュレーションして東京と大阪を比較し、不動産相場の違いを認識して、今後の調査に役立てたいと思います。

蒲田駅を大阪の駅で例えると？

FANTAS checkの第1号案件、蒲田駅徒歩6分のアクサス蒲田をモデルケースとして用います。

ここで蒲田駅には・・・

という特徴があるので、これを大阪の駅に置き換えてみます。

東京の駅を大阪の駅で例えるために下記サイトを参考にしました。

どちらのサイトでも品川駅＝新大阪駅と新宿駅＝大阪（梅田）駅は一致していますのでこれは確定とします。

東京駅は”大阪駅”と”本町駅”で意見が割れていてどちらの意見もそれなり納得なのですが、やはり中心となる駅であることを考えれば東京駅＝大阪駅が妥当だと思います。

そうすると新宿駅と東京駅が同じになってしまうので新宿駅＝阪急梅田駅、東京駅＝大阪駅と半ば強引に設定してみました（大阪の土地勘がない方はわかりにくいと思いますが阪急梅田駅はJR大阪駅の東側にあって徒歩5分くらいの距離です）。

その結果、蒲田駅に相当する大阪の駅は、大阪駅、新大阪駅に直通、かつ梅田駅にアクセスが良いところ、ということになります。

サイト①では蒲田駅＝京橋駅（大阪）が提案されていますので検証してみました。

街の雰囲気などは不明ですが、駅の規模や主要駅までの時間などは似ていることがわかりました。

ぐりーんりんく号

東京にも京橋駅がありますが、ここは大阪の京橋駅ですよ！

そこで、アクサス蒲田と同条件の京橋の物件を調査しました。

京橋駅（大阪）周辺の不動産調査

アクサス蒲田の概要は・・・

京橋駅で同様の物件を調査すると・・・

専有面積はわずかに小さいもののアクサス蒲田よりも駅近物件で価格差は940万円（少なく見積もっても680万円）、家賃の差は2.3万円/月という結果に！

築浅物件も調査しましたが、築2年・駅徒歩2分の物件でも1500万円と蒲田の物件よりもかなり割安であることがわかりました。

まとめ

共通点が多い東京・蒲田駅と大阪・京橋駅の類似物件を比べたところ、物件価格は京橋駅の方が30〜40%安い反面、家賃も30%安いので今回の比較では投資エリアとしてどちらが割安とは判断できませんでした。

蒲田駅と京橋駅という点と点を調査したに過ぎないので東京と大阪の全体像を比較したとは到底言えません。

しかし、仮にも西日本最大の都市大阪ですら東京との差が顕著であることが示され、ヒトやカネが東京へ集中していることを改めて強く感じました。

ぐりーんりんく号

やっぱり東京はすごいな・・・