CREAL 一棟レジデンスファンドを調査

CREAL ファンドのポイント

CREAL一棟レジデンスファンドの対象不動産はリノ西落合です。

対象不動産の立地調査、周辺の賃料調査に加えて当サイト独自の方法による査定額を算出してファンドの検討を行いました。

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CREAL ファンド募集概要

CREALにとって初めての一棟マンションファンドは利回りが4.0%とやや渋めに設定されています。

対象不動産の詳細

対象物件：リノ西落合　東京都新宿区西落合4-3-8

築年月　：2018年9月

土地面積：126.67㎡

延床面積：331.40㎡

総戸数　：12戸（稼働率100%）

転借面積：286.05㎡

賃料収入：マスターリース契約（途中解約なし）

対象不動産の調査と査定

リノ西落合の査定額を検討し、ファンドの安全性を評価します。

今回のファンドは一棟マンションであるため、通常当サイトが行なっている区分マンションの査定方法を改良する必要がありました。

そこで、区分マンションと同様の査定方法で周辺マンションの㎡単価を算出し、延床面積ではなく転借面積（入居者に貸す部屋の面積の合計）を掛けてリノ西落合の査定額としました。

周辺の売出価格から算出した査定

東長崎駅・落合南長崎駅周辺の現時点での中古マンション市場を調査した結果、当サイト独自の査定は㎡単価＝94.7万円、価格＝2億7089万円になりました。

CREALの区分マンションファンドは基本的に運用期間が1年未満なので売却時の査定額もほぼ同じとみなしていましたが、今回は築10ヶ月の物件で運用期間が18ヶ月を想定しているため1年半後の査定額も算出しました。

18ヶ月後の査定は㎡単価＝92.5万円、価格＝2億6461万円になりました。

いずれの査定額も優先出資額（募集額）より高くなりましたが、18ヶ月後の査定額は劣後出資分を合わせた出資総額より低いことから、不動産市場の状況によっては想定通りの価格で売却できない可能性があります。

ReTechを活用したAI査定

区分マンションファンドではとても有効なAI査定ですが、今回はほぼ新築の一棟マンションということでAI査定サービスに売買データがなく、査定額が得られませんでした。

賃料と表面利回り

さらに募集賃料から優先出資額（2億4300万円）、出資総額（2億7000万円）の妥当性を検討します。

リノ西落合の賃貸募集状況を確認したところ、現時点では満室のため募集は行われていませんでした。

募集時のデータを調べると賃料㎡単価は月額4090円/㎡（共益費込）であり、12戸合計の月額賃料は単価に転借面積286.05㎡を掛けて約117.0万円と推定しました。

満室想定の年間賃料は1404万円ですが、稼働率90.0%になった場合の年間賃料は1264万円、18ヶ月後に家賃が1.5%下落していた場合（家賃98.5%）の年間賃料は1383万円になります。

これらの年間賃料を用いて出資額と表面利回りの関係を計算しました。

リノ西落合は築1年未満ですが、周辺で同程度の築年数のマンションが満室想定の表面利回り5.0〜6.0%程度で販売されていることから、概ね妥当な募集額だと考えます。

賃料は途中解約なしのマスターリース契約により確保されているためファンドの配当部分の安全性は高いと評価します。

一方、元本に相当する物件の売却価格については退去等による空室や賃料が下落している場合には利回りが低下し、想定価格で売却できない可能性があります。

周辺マンションとの賃料比較

リノ西落合の近隣で条件が類似するマンションを調査したところ、都営大江戸線 落合南長崎駅 徒歩5分、西武池袋線 東長崎駅 徒歩6分のところに築5ヶ月の物件がありました。

この物件の複数の部屋の家賃から㎡単価の平均を求めると月額3655円/㎡となり、リノ西落合の4090円/㎡より10%ほど安い結果でした。

リノ西落合はCREALの説明にもあるように「コンクリート打ち放しのデザイナーズマンションであり、アクセントカラーの赤が映える意匠」であることから、普通のマンションより高めの家賃設定になっているのかもしれません。

実際、デザイナーズマンションの空室リスクや価値下落リスクは普通のマンションより小さいと考えられています。

「空室リスク」については、再三お話ししてきた通りです。人口が増えているエリアでワンルーム、駅近、好立地という条件を満たせば空室リスクはある程度、抑えることができます。

そのなかでもデザイナーズマンションは周辺物件との競争力が高いので、立地が良いデザイナーズマンションは、他のマンションに比べて空室リスクがかなり低くなります。

 

「価値下落リスク」は、デザイナーズマンションも無縁ではありません。しかし、デザイナーズマンションは他のマンションに比べていい素材を使っているため、価値が落ちにくくなっています。

また、人口が増えているエリアは価格・家賃が下がりにくい特徴があります。立地をしっかりと選んでいれば、デザイナーズマンションの価値下落リスクは低くなります。

 

引用元：デザイナーズマンション投資で発生するリスクとは？（https://gentosha-go.com/articles/-/4069）

リノ西落合の立地は次に述べる通り、賃貸需要が高いエリアと考えられることから、デザイナーズマンションのメリットと併せて考えると空室・価値下落のリスクは小さいと言えます。

立地調査

リノ西落合は、

• セブン-イレブン 豊島南長崎5丁目店　徒歩約4分
• まいばすけっと 南長崎5丁目店　徒歩約4分
• アイテラス落合南長崎　徒歩約5分
• 南長崎スポーツセンター　徒歩約7分
• 練馬総合病院　徒歩約12分

と生活に便利なお店が近隣に揃っています。

最寄駅は西武鉄道 東長崎駅で駅で徒歩約5分、都営大江戸線 落合南長崎駅も徒歩約６分で利用可能なため通勤通学に便利な好立地です。

東長崎駅の2018年1日あたり乗降人員数は28,018人で、10年前比100.7%とわずかに増加、落合南長崎駅は2017年1日当たり乗降人員数は27,147で10年前比127.1%と大幅な増加になっています。

東京駅までは東長崎駅から乗り換え1回約35分、品川駅までは東長崎駅から乗り換え1回約45分、新宿駅までは落合南長崎駅から乗り換え無し約15分と各主要駅にアクセスが良好で、特に新宿へのアクセスに優れています。

まとめ

現在は満室で運営されており、賃料が高いことから優先出資額以上での売却は可能と判断しますが、運用期間が長いため、賃料の変化や不動産市況の変化によっては売却に苦戦する可能性は否定できません。

デザイナーズマンションのメリットがあるため空室リスクや価値下落リスクは通常のマンションより小さいと考えます。

最寄の東長崎駅は利用者が微増、第2の最寄駅 落合南長崎駅は10年間で大幅増加中となっており、賃貸需要は高いと考えられます。

また、東長崎駅・落合南長崎駅は主要駅へのアクセスが比較的良好で特に新宿へのアクセスが良いこと、周辺エリアは利便性が高いことから立地は優秀と判断します。

ファンドの安全性は高いと判断しており、おすすめできるファンドです。

ただし、運用期間が18ヶ月と長いため市況の変化が大きい場合にはデメリットになることは注意が必要です。

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