Renosy 8号ファンドを調査（港区レジデンス）

Renosy ファンドのポイント

Renosy 8号ファンドの対象不動産は港区のレジデンス 菱和パレス白金高輪駅前です。

対象不動産の立地や当サイト独自の査定およびAIによる査定額を算出してファンドの検討を行いました。

Renosy ファンド募集概要

ファンドの概要は以下の通りで、Renosyの過去のレジデンスファンドと同様にキャピタルゲインを狙っており、利回りが8.0%と高めに設定されています。

対象不動産の詳細

対象物件：菱和パレス白金高輪駅前

築年月　：2000年9月

床面積　：17.3㎡

専有面積：19.28㎡（推定値）

入居状況：空室

対象不動産査定による安全性調査

菱和パレス白金高輪駅前の査定額を当サイト独自の査定方法とAI査定とで比較検討します。

白金高輪駅周辺の売出価格から算出した人力査定

白金高輪駅周辺の現時点での中古マンション市場を調査した結果、菱和パレス白金高輪駅前の当サイト独自の査定は㎡単価＝104.5万円、価格＝2015万円になりました。

ReTechを活用したAI査定

続いて、AI査定を利用して対象不動産の査定額を算出しました。

AI査定の利用価値や利用方法は下記の記事をご参考にしてください。

今回はRenosy クラウドファンディングなのでAI査定もRenosyを用い、PRICEMAPとFANTAS checkの結果も掲載しました。

※FANTAS checkは買取価格を算出するので買取額を1.22倍して㎡単価を算出

今回の2つの査定の平均値は㎡単価103.0万円、価格1986万円となり、当サイト独自査定の結果よりわずかに低い査定額となりました。

出資総額2120万円は、当サイト独自査定とAI査定のどちらよりも高い設定になっています。

優先出資額1484万円は査定額よりも十分に低い設定なので、元本割れのリスクは小さいと判断します。

賃料と表面利回り

さらに募集賃料から優先出資額（1484万円）、出資総額（2120万円）の妥当性を検討します。

菱和パレス白金高輪駅前の賃貸募集状況を確認したところ、現時点では8階の20.07㎡の部屋が賃貸募集されており、賃料㎡単価は月額4585円/㎡（共益費込）です。

本ファンドの対象物件の専有面積19.28㎡（推定値）をかけて算出した年間賃料収入は約106.8万円となり、この年間賃料を用いて出資額と表面利回りの関係を計算しました。

菱和パレス白金高輪駅前は築19年、周辺で同程度の築年数のマンションが満室想定の表面利回り4.4〜4.9%程度で販売されていることから、現状空室であることを考慮しても、概ね妥当なファンド総額だと考えます。

周辺マンションとの賃料比較

菱和パレス白金高輪駅前の近隣で条件が類似するマンションを調査したところ、白金高輪駅から徒歩4分および5分の物件がありました。

この物件の複数の部屋の家賃から㎡単価の平均を求めると月額4631円/㎡となり、菱和パレスの4584円/㎡よりわずかに高いですが、概ね同等です。

立地調査

菱和パレス白金高輪駅前の周辺にはナチュラルローソン白金１丁目店　徒歩1分、クイーンズ伊勢丹高輪白金店（スーパー）徒歩3分、

トモズ 白金プラザ店（ドラッグストア）徒歩2分と生活に便利なお店が近隣に揃っています。

最寄駅は東京メトロ・都営　白金高輪駅で徒歩約2分で通勤通学に便利な好立地です。

白金高輪駅の2017年乗降人員数は東京メトロ：42,541人、都営：27,061人で、10年前比は東京メトロ：118.4%、都営：112.2%とどちらも大幅に増加しています。

白金高輪駅からは東京駅まで乗り換え1回約20分、品川駅まで乗り換え1回約15分、新宿駅まで乗り換え1回約25分と各主要駅に30分以内でアクセス可能です。

また、港区のコミュニティーバス「ちぃばす」は全区間100円で利用できるため品川へのアクセスはバス利用も可能です。

まとめ

出資総額は当サイト独自査定およびAI査定額より高いものの、優先出資額は査定額より十分に低くなっており、元本割れのリスクは小さいと考えます。

ただし、査定額よりも出資総額が大きいためキャピタルゲインをどれくらい確保できるかは未知数です。

最寄の白金高輪駅は利用者が10年間で大幅増加中となっており、賃貸需要は高いと考えられます。

また、東京・品川・新宿など主要駅へのアクセスが良好で、周辺エリアは利便性が高いことから立地は優秀と判断します。

管理人としては、本ファンドは今回のRenosy 3案件の中で2番目の評価となるため、最上位の評価である10号ファンドに出資申込する予定です。