Renosy ファンドのポイント
Renosy新宿区レジデンスファンドの対象不動産はAXAS-Will四谷三丁目sta.（以下、AXAS-四谷三丁目と省略）です。
対象不動産の立地や当サイト独自の査定およびAIによる査定額を算出してファンドの検討を行いました。
ココがポイント
- 優先出資：劣後出資＝70：30で元本毀損リスクを低減
- 東京メトロ 四谷三丁目駅まで徒歩1分の駅近物件で、各主要駅へのアクセスが良好
- 四谷三丁目駅の乗降人員数は10年前比110%以上の大幅増加で、賃貸需要が見込める
ココに注意
- 募集分は優先出資であるが、抵当権等の担保はない
- 先着順ではなく抽選式で、倍率はかなり高いと予想される
Renosy ファンド募集概要
ファンドの概要は以下の通りで、Renosyの過去のレジデンスファンドと同様に利回りが8.0%と高めに設定されています。
| 出資総額 | 2800万円 |
| 募集額（優先比率） | 1960万円（70%） |
| 募集開始日時 | 2019年8月5日（抽選式） |
| 予定利回り | 8.0% |
| 運用期間 | 3ヶ月 |
| 最低投資額 | 1万円 |
対象不動産の詳細
対象物件：AXAS-Will四谷三丁目sta. 東京都新宿区舟町2-1
築年月 ：2011年9月
床面積 ：22.66㎡
専有面積：25.40㎡（想定値）
入居状況：入居中
注釈
公開されている床面積は内法寸法によるものなので、賃貸物件で一般的な壁芯寸法に換算しています。
1Kマンションの内法と壁芯の比率は 壁芯＝内法×1.1〜1.2 として計算し、物件の情報から実在する専有面積を選択しました。
対象不動産査定による安全性調査
AXAS-四谷三丁目の査定額を当サイト独自の査定方法とAI査定とで比較検討します。
四谷三丁目駅周辺の売出価格から算出した独自査定
四谷三丁目駅周辺の現時点での中古マンション市場を調査した結果、AXAS-四谷三丁目の当サイト独自の査定は㎡単価＝116.8万円、価格＝2968万円になりました（専有面積25.4㎡の場合）。
ReTechを活用したAI査定
続いて、AI査定を利用して対象不動産の査定額を算出しました。
AI査定の利用価値や利用方法は下記の記事をご参考にしてください。
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今回はRenosy クラウドファンディングなのでAI査定もRenosyを用い、PRICEMAPとふじたろうの結果も掲載しました。
○ Renosy ：㎡単価＝112.2万円、価格＝2850万円
○ PRICE MAP ：㎡単価＝106.6万円、価格＝2707万円
○ ふじたろう ：㎡単価＝108.3万円、価格＝2751万円
上記3社の平均 ：㎡単価＝109.0万円、価格＝2770万円
今回の3つの査定の平均値は㎡単価109.0万円、価格2770万円となり、当サイト独自査定の結果よりやや低い査定額となりました。
本ファンドの出資総額2800万円は、当サイト独自査定額より低く、AI査定額よりは若干高いもののほとんど同額なので出資総額2800万円以上の価格で売却できる（キャピタルゲインを狙える）可能性があると判断します。
優先出資額は査定額よりかなり低いことから元本毀損のリスクは低いと評価しており、今回募集の3ファンドの中では高評価となりました。
賃料と表面利回り
さらに募集賃料から優先出資額（1960万円）、出資総額（2800万円）の妥当性を検討します。
AXAS-四谷三丁目の賃貸募集状況を確認したところ、現時点では2階、4階、7階の部屋が賃貸募集されており、賃料㎡単価は月額4861円/㎡（共益費込）となりました。
対象物件の想定専有面積25.4㎡をかけて算出した年間賃料収入は約148.2万円であり、この年間賃料を用いて出資額と表面利回りの関係を計算しました。
| 出資額 | 表面利回り |
| 優先出資 1960万円 | 7.56% |
| 出資総額 2800万円 | 5.29% |
AXAS-四谷三丁目は約築8年と比較的新しく、周辺で同程度の築年数のマンションが満室想定の表面利回り4.0〜5.0%程度で販売されていることから、利回りの点からも出資総額2800万円以上の価格で売却できる可能性があると評価しました。
周辺マンションとの賃料比較
AXAS-四谷三丁目の近隣で条件が類似するマンションを調査したところ、四谷三丁目駅から徒歩4分および5分の物件がありました。
| マンション名 | 駅から徒歩 | 築年数 | 賃料㎡単価 |
| グローベルザ・リミテッド四谷（6階） | 4分 | 2012年12月 | 4809円 |
| プレミアムキューブG四谷左衛門町（2階） | 5分 | 2013年3月 | 4808円 |
上記2つの部屋の家賃から㎡単価の平均を求めると月額4809円/㎡となり、AXAS-四谷三丁目の4861円/㎡は駅近ということもあってかやや高めの賃料です。
立地調査
AXAS-四谷三丁目の周辺にはファミリーマート四谷三丁目駅前店 徒歩1分、丸正食品 総本店（スーパー）徒歩4分、ココカラファイン 曙橋店（ドラッグストア）徒歩10分と生活に便利なお店が近隣に揃っています。
最寄駅は東京メトロ丸ノ内線四谷三丁目駅 徒歩約1分で通勤通学に便利な好立地です。
東京メトロ四谷三丁目駅の2018年乗降人員数は47,091人で、10年前比112.1%と大幅に増加しています。
四谷三丁目駅からは東京駅まで乗り換えなし約15分、品川駅まで乗り換え1回約30分、新宿駅まで乗り換えなし約5分と各主要駅に30分以内でアクセス可能で、特に東京駅と新宿駅を乗り換えなしで利用できます。
まとめ
当サイト独自査定額より低い出資総額であり、AI査定額ともほとんど差がないことから、キャピタルゲインを狙える可能性があると判断しています。
少なくとも元本毀損リスクは小さいと考えており、今回の募集3ファンドの中では最上位の評価なので出資申込をする予定です。
最寄の四谷三丁目駅は利用者が10年間で大幅増加中となっており、賃貸需要は高いと考えられます。
また、東京都新宿へのアクセスが非常に良好で、周辺エリアは利便性が高いことから立地は優秀と判断します。