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【運用実績】不動産ファンドのポートフォリオ(2020年12月)

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不動産クラウドファンディングのポートフォリオ

管理人が投資している不動産クラウドファンディング(以下、不動産ファンド)の対象不動産はマンション、宿泊施設、商業ビルなど多岐にわたります。2020年12月現在の投資対象不動産のポートフォリオを作成し、バランスよく投資できているか確認しました。併せて、投資対象の分散におすすめの事業者を紹介します。

 

○ ポートフォリオを作成する目的

  • 保有する不動産のカテゴリを確認し、保有資産のリスクヘッジ(リスクへの備え)に繋げる
  • 特定の分野の不動産に偏って投資していないか確認できる

 

コロナ禍と投資対象ポートフォリオの必要性

コロナ禍では宿泊施設が大きな打撃を受けたのに対して物流関連は需要が増加するといったように、不動産の種類によって影響は異なりました。管理人が出資するファンドの中でも、ホテルは休館や用途変更(コンバージョン)されたり、ファンドの募集が延期になるなど影響の大きさを実感しました。また、運用期間が満了したにもかかわらず対象のホテルの売却が難航し、元本の返済が延滞する事態も体験しました。

 

 

まだまだ新型コロナウィルスの終息が見通せない中、投資対象不動産の種類やファンド組成事業者のポートフォリオを見直すことはとても重要だと考えます。

 

対象不動産の用途別割合

管理人の投資対象不動産を用途別に分け、金額ベースの出資割合を算出しました。

 

 

比率が最大だったのはオフィス・商業施設で40%、2020年5月時点では19%だったことから比率が2倍になっていました。続いてマンション・アパートが27%(2020年5月:35%)、ホテル・宿泊施設が24%(2020年5月:28%)と続きました。学校施設と物流倉庫の割合は小さいですが、これはファンドの数も少ないためやむを得ないところです。

 

 

2020年5月時点ではコロナ禍でホテル・宿泊施設に加えて営業自粛を余儀なくされている商業施設関連も影響が大きいと推察していましたが、意外にもオフィス・商業施設の割合が上昇する結果になりました。一方で、コロナの影響が小さいと思われる学校施設や物流倉庫は比率を増やしたいと考えていましたが、結果としては増加していませんので引き続き力を入れていきたい分野です。

 

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ファンド事業者別割合

管理人が出資しているファンド事業者別の出資割合を算出しました。

 

 

2020年12月末現在で11の事業者が組成するファンドに出資しています(登録している事業者は上記以外にもありますが、抽選外れなどの理由で出資できていない)。2020年5月時点では最大の出資先はOwnersBook でしたが、現在ではCREAL が逆転しています。CREALは募集額が1億円を超える大型案件があるため出資のチャンスが大きく、保育所ファンドなど他社ではあまり募集されないような案件があるため重視しています。

 

 

特徴のあるファンドを組成する事業者は増えており、投資家登録する事業者を増やすことで投資対象の分散や事業者の分散につながり、リスクの分散ができていると考えています。

 

おすすめのファンド

管理人はOwners BookやCREALを重視しており出資割合も高いですが、投資対象の分散の観点から注目しているおすすめファンド事業者を3つ紹介します。

 

CRE Funding(powered by FUEL)

CRE Funding(運営はFUEL株式会社)は、これまでほとんどなかった物流不動産という分野に投資できる注目すべき事業者です。運営するFUELに新規登録すると1000円がプレゼントされるキャンペーンを実施中で、1月27日には新たな物流ファンドの募集が始まります。

 

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FUELオンラインファンド

CRE Fundingを運営するFUEL自体もファンド事業者として動き出しました。第1号ファンドは、建物を建てず「地主」に徹する「JINUSHIビジネス」への出資、1月20日から募集が始まる新規ファンドは「米国不動産ファンド」となっており、こちらも他社にはない特徴ある事業者です。

 

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FUELオンライン

 

 

Jointo α

Jointo αは東証1部上場企業である穴吹興産が運営する点が魅力の比較的新しい事業者です(2019年5月サービス開始)。穴吹興産は香川県が本社となっており、関東圏以外の不動産を対象としたファンドを数多くリリースしています。ファンドは優先劣後構造をとっており、劣後出資比率が30〜50%と高いため元本の安全性が高い点も高評価です。

 

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Jointoα(ジョイントアルファ)

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