大阪の不動産投資　東成区を調査

東成区の魅力！残念？ポイントはこれ！

それでは、東成区のデータ分析を紹介します。

東成区の基本情報

東成区に隣接するのは、天王寺区、生野区、城東区、中央区の4区です。

区内に存在する駅はOsaka Metroの3路線、4駅のみですが、JR、近鉄が隣接区との境界に存在するため東部を除けば交通の便は良好です。

東成区には特に大きな施設はありません。隣接する中央区森ノ宮駅周辺にはもりのみやキューズモールBASE、大阪城（大阪城パークセンター）があり、大阪城周辺は”JO-TERRACE OSAKA”"MIRAIZA OSAKA-JO"など、飲食店や観光客向け商業施設などが相次いで建設され、開発が急ピッチで進みました。

また、旧大阪府立成人病センター跡地の開発が検討されており、2018年7月にはマーケットリサーチ実施の公募がありました。

跡地は約2.4ヘクタール（約7300坪）と広大で、”健康科学センターや森之宮クリニックなどの既存の健康・医療 施設との連携を図り民間活力の導入等により「地域医療と健康」をコンセプトに核となる機能を中心とした複合的な賑わいのあるまちづくり”を進める方針になっています（大阪府・森之宮（大阪府立成人病センター跡地）のまちづくりに向けて〔素案〕より）。

東成区の人口は2012年から2016年まではほぼ横ばいでしたが、2017年に急増し5年前比では大阪市の平均を上回りました。

2017年以降、古い街並みが急速にマンションに変わっていること、隣接する中央区や天王寺区の地価が高騰していることが人口急増の原因ではないかと推測します。

東成区の不動産概況

東成区内で駅から徒歩5分圏内で築年数3年以下の単身者用物件（ワンルームマンション）を調査しました。

駅の所在地が東成区ではない森ノ宮、玉造、鶴橋駅も含めていますが物件の所在地は東成区です。

全てのマンションを網羅できていませんが、今里駅・玉造駅の周辺に多くのマンションが建設されていることから、東成区南西部の開発が活発であることが伺えます。

中央区や天王寺区といった人気エリアに近く、まだ地価が高騰し切っていない東成区に注目が集まっていると考えて良いでしょう。

場所は特定できない案件もありますが、2019年〜2020年にかけて東成区内で複数の物件が建築される見込です。

東成区の賃貸物件の賃料は5.21万円（ワンルーム・1K）で、大阪市の平均5.77万円をやや下回る水準です。

東成区の2018年公示地価（土地を更地として評価）の住宅地の標準地は6地点です。

⑤は19.8万円/㎡と東成区の最低価格ですが、緑橋駅から徒歩10分以上(80m/分として)であることに注意が必要です。

また①も玉造駅から徒歩10分以上の立地のため玉造駅近辺としては安価になっています。

玉造駅は天王寺区の駅で東成区との境界にあります。人気の天王寺区に近いため駅近エリアはより地価が高いと予想されます。

隣接する天王寺区の公示価格は住宅地の最低価格が30万円台後半、中央区の最低価格が40万円台前半であることから東成区で便利なエリアを選べばリーズナブルな価格と考えられます。