調査の重要性を感じた事案
ソーシャルレンディング事業者として筆者がメインで利用しているのがOwnersBook（オーナーズブック）です。
同社は不動産のプロが厳選したファンドを提供しており、これまで債務不履行になった案件は一つもありません。
そんなオーナーズブックのファンドで「部分返済」を受け入れるという事案がありました。
ココに注意
「部分返済」は貸付金の一部を予定を早めて返済したということで、返済の遅延や債務不履行ではありません
このファンドに投資した時は単純にオーナーズブックの案件としては高利回り6%に魅力を感じて担保物件等を十分調査することなく投資を決断しました。
部分返済は上記注意にも書いた通り返済の遅延やデフォルトではありませんが、貸付の一部を予定より早く返済することで当初の利子の受取額よりも減少することになりました。
そこで、今後の教訓のために改めて当該ファンドの物件について調査しました。
部分返済を受け入れたファンドの概要
オーナーズブックの下記ファンドで部分返済が実施されたとの連絡がありました。
| 募集額 | 1億9050万円 |
| 投資実行日 | 2018年1月19日 |
| 予定利回り | 6.0% |
| 運用期間 | 23ヶ月 |
| 担保 | 債権額1億9000万円の抵当権 |
募集額1億9050万円のうち、1億9000万円が一人目の借入分で、今回の部分返済は一人目の借入人からの申し入れによるものでした。
＜元本の部分返済について＞
一人目の本借入人である総合不動産会社Yから、2018年9月30日付利払期日にて残存元本180,000,000円のうちの100,000,000円の部分返済を受けました。●部分返済受け入れの背景と経緯
同社より、①借入時に想定していた事業の進展がない
②今後、事業の目途が立った場合でも規模を縮小する考え
とのことで、2018年9月30日付で100,000,000円を部分返済をしたいとの申し出を受けました。本申し出を受け、同社の状況を総合的に判断した結果、部分返済の申し入れを受け入れることとしました。
※オーナーズブックのメールから引用
これまで、早期償還の経験はあったのですが、事業の進展がないという理由での予定より早い部分返済は初めてでした。
あくまでも「部分返済」であって配当の遅延や債務不履行ではありません。
部分返済はなされましたが最終返済予定日に変更はなく、予定利息額よりも減少する結果になりました（もっとも、元本の一部が早期返済されているのでそれを再投資すれば、投資効率としてマイナスになるとは言えません）。
この案件は予定利回り6%とオーナーズブックとしては高めの設定であったので、当初からミドルリスク案件の可能性は認識していましたが、投資先や担保物件の調査が不十分であったため、復習の意味もこめて調査したいと思います。
貸付先について
物件 ：千葉市花見川区幕張町 戸建分譲素地
貸付額：1億9000万円
借入目的：不動産開発事業のための事業資金
種別 ：シニアローン
貸付先：設立3年超の総合不動産会社
査定額：2億4100万円 （戸建分譲素地として判定、1億9000万円はそのうち78.８%）
担保：1億9000万円の抵当権（第一順位）設定
融資時の物件概要：
土地は、1983年5月に建築された地上2階建ての建物（「住宅」）、1982年11月に建築された地上4階建ての建物（「事務所兼共同住宅」）、平置き駐車場（「駐車場」）として使用
賃貸借の状況：
「住宅」は、総合不動産会社Yの代表者とその親族の自家用として、「事務所兼共同住宅」は、総合不動産会社Y及びその関連会社他の事務所・店舗（1階部分）および共同住宅（2階から4階）として賃貸に、「駐車場」は、「事務所兼共同住宅」契約者向けの駐車場として使用
住宅と事務所兼共同住宅の構造が不明ですが、築年数が35年程度であるため、鉄筋コンクリートであれば耐用年数を残していた可能性も考えられます。
また、住宅や事務所の賃貸状況は借主がファンドの貸付先である総合不動産会社Yであることから、建物を解体して戸建用素地とする以外にそのまま使用し続けるという選択も十分可能と考えられます。
物件の立地について
千葉市花見川区幕張町内にあるJR総武本線幕張駅と京成千葉線の京成幕張駅を分析します。
幕張駅の乗車人員は15860人（2017年）で10年前比1.04倍となっていますが、2013年をピークに減少傾向です。
もう一つの京成幕張駅の乗降人員数は8206人（2017年）で10年前比1.17倍となっていますが、2016年より減少しました。
さらに花見川区の人口推移が千葉市のホームページに公開されているので引用します。
千葉市の人口推移 引用：http://www.city.chiba.jp
花見川区は千葉市の最大人口を有していましたが平成16年頃から減少傾向となり、中央区に抜かれています。中央区や緑区の人口が増加しているのとは対照的です。
この状況を考えると投資は慎重に行うべき立地であった可能性があります。
もちろん、そういったリスクと利回りを比較して投資判断をするべきなので駅の利用者や人口が増えていないからといって一概に投資に向かないと断定することは間違いです。
まとめ
状況からの推測にすぎませんが、部分返済の理由である①借入時に想定していた事業の進展がない②今後、事業の目途が立った場合でも規模を縮小する、という状況になる可能性は当初から総合不動産会社Y（貸付先）の想定にあったのかもしれません。
投資の前にこういったことを調査しておくことでリスクを十分承知して投資ができたのではないかと反省しています。
全ては後から考えれば誰にでもわかる結果論で、事前に今回の事案を予見することはできなかったかもしれませんが、調査の重要性を再認識できました。
今後の要望としては、ソーシャルレンディングの貸付型案件であっても担保物件の情報を開示できるようになってほしいと思います。
デメリットもあるとは思いますが、事業者の不正を予防し、投資家が投資判断を自分の責任においてできるようにすることはソーシャルレンディングの拡大に重要なのではないかと思うからです。
