ファンドのポイント
12月18日募集開始のOwnersBookの港区マンションファンドを調査しました。
出典：OwnersBook 不動産投資案件一覧より
ココがポイント
・シニアローンで予定利回り5.0%と最近のファンドでは高利回り
・東京メトロ銀座線・南北線へのアクセスが至便
・東京のオフィスエリアにも商業エリアにもアクセスが良く住宅需要高い
ココに注意
・現時点で空き家（自社使用）
・建物全体の管理費・修繕費等積立金の滞納額1,690万円程度（対象物件の滞納は無し）
OwnersBook募集概要
| 募集額 | 1億2010万円 |
| 募集開始日時 | 2018年12月18日 |
| 予定利回り | 5.0% |
| 運用期間 | 19ヶ月 |
| 最低投資額 | 1万円 |
貸付先1
物件 ：東京都港区赤坂 マンション一室
貸付額：1億2000万円
種別 ：シニアローン
貸付先：設立3年超の総合不動産会社
査定額：1億5000万円（1億2000万円はそのうち80.0%）
担保 ：債権額 1億2,000万円の抵当権（第一順位）を設定
備考 ：12月11日現在空き家（自社使用）
貸付先2
物件 ：東京都文京区本郷 マンション一室
貸付額：10万円
種別 ：メザニンローン
貸付先：設立3年超の総合不動産会社
査定額：2340万円 （10万円はそのうち0.43%）
担保 ：極度額1,000万円の根抵当権（第二順位）が既に設定、530万円貸付、12月中に10万円の追加貸付、本案件実行時に10万円の追加貸付
物件＆立地調査
貸付先1の対象物件は東京都港区赤坂に位置しており、東京メトロ銀座線・南北線へのアクセスが至便、千代田線へはアクセス良好とのことで、駅近物件であると考えられます。
OwnersBookの評価でアクセス”至便”はもっとも駅に近い表現と筆者は理解していますので、銀座線・南北線が最寄り駅、千代田線は次に近い駅と予想されます。
よって最寄り駅は溜池山王駅、続いて赤坂駅ではないかと推測します。
溜池山王駅は一日平均乗車人員約32500人（2016年）で10年前比103.6%と増加傾向で、南北線では乗車人員数第一位であることから活気のある駅と言えます。
赤坂エリアは虎ノ門、霞が関、新橋、東京のオフィスエリア、そして表参道、青山、有楽町、銀座の商業エリアへのアクセスが良く、高い住宅需要が見込まれます。
1983年11月に建築された地上15階建てのマンションで、当該建物の中層階に所在するマンション一室になります。
2015年に大規模修繕工事も実施され、繕計画等に即した修繕工事が実施されてきており、維持・管理の状態は良好です。
ただし、建物全体の管理費・修繕費等積立金に1690万円程度の滞納（2018年11月30日時点、対象部分は滞納無し）があり、一戸あたり約24万円と滞納額が大きいことがわかります。
12月11日現在空き家ですが自社使用の予定となっています。
ファンドの安全性
対象不動産の評価額は1億5000万円に対して、赤坂エリアで価格が類似する区分マンションを検索すると、
1980年8月築（築39年）、専有面積88.87㎡ → 1億5000万円
1996年11月築（築23年）、専有面積89.11㎡ → 1億3800万円
2008年5月築（築11年）、専有面積87.58㎡ → 1億3300万円
がヒットすることから、本ファンドの区分マンションも専有面積80㎡台ではないかと推測します。
注意ポイント
この項はあくまで筆者の推測に基づく検討です。実際の専有面積や想定賃料等は公表されていませんのでご注意ください。
ここで80㎡台のマンションの賃料を検索すると、
築49年、面積87.6㎡、赤坂駅徒歩10分 → 30万円/月
築21年、面積84.74㎡、赤坂駅徒歩13分 → 40万円/月
で募集されていることから、概ね30〜40万円/月の賃料と考えられます。
仮に月額40万円としても評価額1億5000万円に対する表面利回りは3.2%とやや低く、売却がスムーズに行われるかが懸念材料です。
返済原資として対象物件の売却の他、他の記入機関等からの借入等が想定されていますが、より高い金額で売却するためには借り手をつけた状態が望ましいと考えます。
まとめ
以上より、好立地の赤坂エリアでシニアローンにも関わらず5.0%の予定利回りということもあり、激しいクリック合戦が予想されます。
赤坂エリアの価値が落ちることは想定しにくいですが、不動産全体が落ち込むような事態になると売却へのハードルが高い、建物全体としての滞納額が大きいといった懸念材料も考慮に入れて投資額を決定すべきと考えます。
