【1/28】CREAL 月島レジデンスファンドを調査

CREAL ファンドのポイント

CREAL第6号ファンドは東京都中央区にあるドルチェ月島弐番館です。

CREALの区分マンションとしては5案件目になります。

CREAL ファンド募集概要

CREAL公式サイト

CREAL ファンド詳細

対象物件：東京都中央区月島4丁目14-9 ドルチェ月島・弐番館

出典：CREALファンド詳細より

専有面積：21.92㎡

月額賃料：84640円（年間1015680円）

年間費用：214992円（年間賃料収入の21.2%）

出資総額：2079万円（出資総口数：2,079口）

優先出資：1872万円（出資総口数：1,872口）

劣後出資：207万円（出資総口数：207口）

※記事作成時点（2019/1/27）では契約前書面で劣後出資の金額に誤記があると思われます。本件についてはCREALに問い合わせ済みですが、出資申し込み前にご確認いただくようお願いいたします。

価格　　：19616751円（㎡単価89.5万円）

※第5号ファンド　メインステージ押上Ⅳの場合は取得価格＋諸経費の合計額を価格としていましたが、今回は内訳などは記載されていません。したがって、これに諸経費が加わる可能性もあると思われます。

対象不動産査定による安全性調査

ドルチェ月島弐番館の査定額を比較検討します。

月島駅周辺の現時点での中古マンション市場を調査した結果、当サイト独自の査定は㎡単価＝99.2万円、価格＝2174万円になりました。

CREALが公表しているJLL森井鑑定株式会社による調査では㎡単価＝104.9万円、価格＝2300万円（取引事例比較法：2300万円、収益還元法：2340万円）となっています。

続いて、ReTechによるAI査定を3つのサービスで比較しました。

なお、各サービスの価格は㎡単価として算出したものに（複数の単価がある場合はそれらを平均したもの）、今回の対象物件の専有面積21.92㎡を掛けて算出しています。

また、CREALの設定価格に手数料等の諸経費が算入されているか不明のため、この項目の査定額は諸経費を含まずに算出しています。

今回の調査では最高査定額はFANTAS check、最低額はPRICE MAPとなりました。

先日の記事で、ReTechのAI査定を不動産調査に使う際は複数サービスの平均値を使うと信頼性が上がることを報告しました。

今回も同様に3つのサービスの平均値をAI査定額としました。

総募集額、優先出資額、CREALの設定価格はいずれも上記査定価格より低いことから、売却に当たって元本割れのリスクは小さいと考えます。

立地調査

ドルチェ月島弐番館はローソン月島勝どき店が徒歩1分、図書館や郵便局は徒歩3分圏内、月島西仲通り商店街へは清澄通りを渡ってすぐ、ダイエー月島店は徒歩5分と生活に便利なお店が近隣に揃っています。

最寄駅は東京メトロ有楽町線の月島駅で駅で徒歩約3分、都営大江戸線も利用可能で通勤通学に便利な好立地です。

月島駅の2017年乗降人員数は東京メトロ：74049人、都営地下鉄：73692人で、10年前比はそれぞれ131.9%、155.7%と10年間で大幅に増加しています。

月島駅からは東京駅まで約15分、品川駅まで約20分、新宿駅まで約30分と各主要駅にアクセスが良好です。

まとめ

対象物件の価格は各種査定価格よりも安く、募集総額程度の価格で売却できる可能性は十分にあり、少なくとも優先出資の元本割れが起こらない価格での売却は容易と推測します。

ただし、昨年より不動産関連の不祥事が相次ぎ、株価や為替も安定しない状況であることから今後の不動産市況を注視しなければならない状況です。

最寄の月島駅は利用者が10年間で大幅増加中となっており、賃貸需要は高いと考えられます。

また、月島駅は主要駅へのアクセスが比較的良好で、周辺エリアは利便性が高いことから立地は優秀と判断します。

以上より、額は抑えめにしつつ出資する予定です（すぐに満口になると予想）。