FANTAS check-16 ファンドのポイント
FANTAS fundingの新規ファンドFANTAS check16号の対象不動産は目黒区柿の木坂の中古マンションです。
ココがポイント
- 複数の査定方法による査定額より優先出資額が低いため元本毀損リスクが小さい
- 最寄の都立大学駅まで徒歩6分の物件、駅の乗降人員数は10年前比103.8%と増加傾向
- 運用期間は3カ月足らずと短いものの利回り8.0%の高利回り案件
ココに注意
- 募集分は優先出資であるが、抵当権等の担保はない
- 運用期間内に対象不動産が売却できないときは2年を超えない範囲で延長の可能性あり
FANTAS check ファンド募集概要
| 募集額 | 2392万円 |
| 募集開始日時 | 2019年3月19日 18：00 |
| 予定利回り | 8.0% |
| 運用期間 | 114日 |
| 最低投資額 | 1万円 |
FANTAS check ファンド詳細
対象物件：イルフィオーレ都立大学 区分所有一室（入居中）
FANTAS checkより
専有面積：27.74㎡
建築年月：2013年2月（築7年）
月額賃料：10万円（年間120万円）
出資総額：2990万円
優先出資：2392万円（優先比率=80%）
劣後出資：598万円（劣後比率=20%）
対象不動産査定による安全性調査
イルフィオーレ都立大学の査定額を比較検討します。
都立大学駅周辺の中古マンション市場を調査した結果、当サイト独自の査定は㎡単価＝110.3万円、価格＝3059万円になりました。
続いて、ReTechによるAI査定を3つのサービスで比較しました。
なお、IESHILとFANTAS checkは買取価格をベースに参考価格を算出していると考えられることから、買取価格と販売価格のギャップ分の係数1.22を掛けて当サイトにおける㎡単価としました。
PRICE MAPは売り出し価格をベースに参考価格を算出していると考えられることから、参考価格をそのまま採用しています。
そして、各サービスの㎡単価に今回の対象物件の専有面積27.74㎡を掛けて売却価格としました。
○ IESHIL ・・・㎡単価＝99.1万円、価格＝2750万円
○ FANTAS check・・・㎡単価＝107.2万円、価格＝2974万円
○ PRICE MAP ・・・㎡単価＝103.2万円、価格＝2862万円
上記３社の平均 ・・・㎡単価＝103.2万円、価格＝2862万円
先日の記事で、ReTechのAI査定を不動産調査に使う際は複数サービスの平均値を使うと信頼性が上がることを報告しました。
今回も同様に3つのサービスの平均値をAI査定額としました。
もっと詳しく
総募集額2990万円は当サイト独自の査定を下回るものの、AI査定よりは高いという結果になりました。
優先出資額2392万円はすべての査定価格より低いことから、売却に当たって元本割れのリスクは小さいと考えます。
立地調査-東急・都立大学駅
イルフィオーレ都立大学はローソン柿木坂店が徒歩1分、ダイエー碑文谷店が徒歩5分、都立大学東急ストアが徒歩7分の距離にあり生活に便利なお店が揃っています。
最寄駅は東急東横線の都立大学駅で徒歩約6分で通勤通学に便利な好立地です。
利用状況を確認すると、2017年乗降人員数は48886人で10年前比103.8%と増加傾向にあります。
都立大学駅からは東京駅まで乗り換え1回約40分、品川駅まで乗り換え2回約30分、新宿駅まで乗り換え1回約30分と主要駅へのアクセスは可能ですが、乗り換えが必要なため至便とはまでは言えません。
都立大学駅という名前ですが、都立大学があるわけではなく学生街でもありません。
むしろ高級住宅街・ブランドエリアと言われており、治安の良さがオススメポイント、家賃が高いのがデメリットとされています（お部屋探しのコツや知識まとめブログ Roochより）。
イルフィオーレ都立大学は27㎡と単身者向けとしては広めの設定ながら、家賃相場10万円を超えており、かなり家賃相場が高いことを表しています。
まとめ
各種査定の結果から、ファンド募集総額程度の価格で売却できる可能性はあり、少なくとも優先出資の元本割れが起こらない価格での売却は可能と考えます。
最寄の都立大学駅は10年前比で利用者増加中となっており、賃貸需要は高いと考えられますが家賃相場が高いため住む人を選ぶエリアとも言えます。
また、周辺エリアは利便性が高く治安も良いことから立地は優秀と判断します。
管理人はFANTAS reproの案件に出資したいと考えているため、今回は出資を見送る予定です。