FANTAS check-19 ファンドのポイント
FANTAS funding（ファンタスファンディング）の新規ファンドFANTAS check19号は渋谷区の中古マンション「フェニックス西参道タワー」です。
今回はインカム型ファンドのため、運用期間が長め、利回り低めとなっていますが、他社にはない配当保全のシステムに注目です。
ココがポイント
- 最寄の初台駅まで徒歩5分の物件、駅の乗降人員数は10年前比117.2%と大幅増加傾向
- 運用期間366日、利回り4.7%のインカム型案件
- 20%の列後出資による元本保護に加えて配当リスクの低減措置あり
ココに注意
- 募集分は優先出資であるが、抵当権等の担保はない
- キャピタル型に比べて利回りが低い（キャピタル型：8%程度）
- 運用期間内に対象不動産が売却できないときは2年を超えない範囲で延長の可能性あり
FANTAS check ファンド募集概要
| 募集額 | 2712万円 |
| 募集開始日時 | 2019年4月11日 18：00 |
| 予定利回り | 4.7% |
| 運用期間 | 366日 |
| 最低投資額 | 1万円 |
FANTAS check ファンド詳細
対象物件：フェニックス西参道タワー 区分所有一室（入居中）
FANTAS funding 募集物件詳細より
専有面積：27.093㎡
建築年月：2008年9月（築11年）
月額賃料：12.6万円（年間151.2万円）
事業利益：約127.5万円/年 → 利回り4.7%
出資総額：3390万円
優先出資：2712万円（優先比率=80%）
劣後出資：678万円（劣後比率=20%）
ファンドの安全性調査
対象不動産の査定額を検討
フェニックス西参道タワーの査定額を比較検討します。
最寄駅である初台駅周辺の中古マンション市場を調査した結果、当サイト独自の査定は㎡単価＝109.0万円、価格＝2822万円になりました。
続いて、ReTechによるAI査定を利用した価格査定を行いました。
なお、IESHILとFANTAS checkは買取価格をベースに参考価格を算出していると考えられることから、買取価格と販売価格のギャップ分の係数1.22を掛けて当サイトにおける㎡単価としました。
PRICE MAPではフェニックス西参道タワーのデータがありませんでしたので、今回は2社による査定となりました。
そして、各サービスの㎡単価に今回の対象物件の専有面積27.093㎡を掛けて売却価格としました。
○ IESHIL ・・・㎡単価＝113.5万円、価格＝3074万円
○ FANTAS check・・・㎡単価＝131.3万円、価格＝3558万円
○ PRICE MAP ・・・㎡単価＝ー万円、価格＝ー万円（データなし）
上記2社の平均 ・・・㎡単価＝122.4万円、価格＝3316万円
ReTechのAI査定を不動産調査に使う際は精度向上のために複数サービスの平均値を査定額として採用しています。
もっと詳しく
総募集額3390万円は当サイト独自の査定、ReTechによる査定の両方を下回る結果になりました。
しかし、優先出資額2712万円はいずれの査定価格よりも低いことから、売却に当たって元本割れのリスクは小さいと考えます。
FANTAS funding独自の配当保全システム
FANTAS funding（ファンタスファンディング）のインカム型ファンドは、管理人も出資しているCREALの中古マンションファンドと同じように、基本的には賃料を配当原資としています。
しかし、元本と配当の保全方法には下記のような異なる特徴があります。
FANTAS fundingは劣後出資比率20%により元本を保護しつつ、物件売却の前日までの賃料を配当原資とするため、売却損が出た場合でもそれに関係なく配当が支払われるシステムです。
また、仮に空室が発生した場合は賃料収入が想定額を下回るため配当原資が少なくなりますが、売却によって利益が出た場合は、その分から予定分配率4.7%との差額を補填するという独自の特徴があります。
もちろん、売却によって損失が生じた場合は元本を毀損するリスクがあることはいずれの不動産ファンドとも同じです。
一方、CREALは取得した物件をマスターリース契約と優先劣後構造によって元本や配当を保全しています。
立地調査-京王線・初台駅
フェニックス西参道タワーはローソン西新宿三丁目店が徒歩3分、薬ヒグチパークタワー店が徒歩3分、マルエツプチ西新宿三丁目店が徒歩4分の距離にあり生活に便利なお店が揃っています。
特に単身者向け賃貸物件で要望が多いスーパーとコンビニエンスストアが徒歩5分以内にあるのは魅力的です。
最寄駅は京王線初台駅、距離は徒歩約5分で通勤通学に便利な好立地です。
初台駅は2017年乗降人員数が6.4万人、10年前比117.2%と大幅増加傾向にあります。
初台駅からは東京駅まで乗り換え1回約25分、品川駅まで乗り換え1回約35分と主要駅へのアクセスが良好で、特に新宿駅までは乗り換えなし約3分とほぼ徒歩圏内と言えるほどの好立地です。
初台駅周辺は大通りがあるものの、そこから1本内に入れば閑静な住宅街で家賃相場は高めです。
渋谷や新宿に近く、飲食店が多いのがメリットですが、大型スーパーがないのがデメリットとされています（お部屋探しのコツや知識まとめブログ Roochより）。
フェニックス西参道タワーは27㎡と単身者向けとしては広めの設定ながら、共益費込みの家賃が12万円を超えており、かなり家賃相場が高いことを表しています。
なお、FANTAS technology社が運営するFANTAS naviにおいて、フェニックス西参道タワーの近隣駅である参宮橋駅についてレポートが上がっていますので、こちらも出資判断の参考になると思います。
まとめ
各種査定の結果から、優先出資分以上の価格で売却可能と判断しましたので元本割れのリスクは小さいと考えます。
最寄の初台駅は10年前比で利用者増加中となっており、賃貸需要は高いと考えられ、周辺エリアは利便性が高いことから立地は優秀と判断します。
管理人は配当保全のシステムに好感が持てることから少額ながら出資する予定です。