Jointo α ファンドのポイント
新規事業者ジョイントアルファの記念すべき第1号ファンド”アルファアセットファンド京都祇園”の対象不動産は プレサンス祇園宮川町 です。
ジョイントアルファのファンドは劣後出資比率が30%と高いため元本の保全が手厚くされている点が魅力で、管理人おすすめの案件です。
ココがポイント
- 劣後出資比率30%で元本毀損のリスクが小さい
- 各種査定方法によりも総募集額が低く、募集額以上での売却の可能性が高い
- 最寄駅まで徒歩2分の駅近物件で、各主要駅へのアクセスが可能
ココに注意
- 募集分は優先出資であるが、抵当権等の担保はない（劣後出資割合約30%）
- 最低投資金額が10万円からとやや高額
Jointo αファンド募集概要
ジョイントアルファ第1号ファンドの概要は以下の通りで、募集開始時間が昼の12時、最低投資金額が10万円という点には注意が必要です。
| 募集額 | 3100万円 |
| 募集開始日時 | 2019年5月8日 12：00 |
| 予定利回り | 4.0% |
| 運用期間 | 6ヶ月 |
| 最低投資額 | 10万円 |
Jointo α ファンド詳細
対象物件： プレサンス祇園宮川町 京都府京都市東山区宮川筋2丁目263
引用元：Jointo α プロジェクト概要 https://jointocrowd.jp
専有面積：50.40㎡
月額賃料：155630円（パス・スルー型マスターリース契約）
出資総額：3100万円（㎡単価=61.5万円）
優先出資：2170万円（優先比率=70%）
劣後出資：930万円（劣後比率=30%）
ファンドの安全性調査
対象不動産の査定による評価
プレサンス祇園宮川町の物件価格を検討します。
対象不動産周辺の現時点での中古マンション市場を調査した結果、当サイト独自の査定は㎡単価＝71.1万円、価格＝3583万円になりました。
続いて、ReTechを活用したAI査定を3つのサービスで比較しました。
いつも使っているIESHILとFANTAS checkではプレサンス祇園宮川町の結果が得られなかったため、今回はHowMa、RENOSY、PRICE MAPの3社を利用しました。
○ HowMa ・・・㎡単価＝68.3万円、価格＝3444万円
○ RENOSY ・・・㎡単価＝82.4万円、価格＝4155万円
○ PRICE MAP ・・・㎡単価＝78.3万円、価格＝3946万円
上記３社の平均 ・・・㎡単価＝76.4万円、価格＝3848万円
今回の調査では最高査定額はRENOSY、最低額はHowMaとなりました。
ReTechを活用したAI査定を不動産調査に使う際は複数サービスの平均値を使うと信頼性が上がるため、今回も3つのサービスの平均値をAI査定額としました。
3社の平均はそれぞれの査定額を㎡単価として算出したものの平均をとり、今回の対象物件の専有面積50.40㎡を掛けて算出しています。
もっと詳しく
出資総額3100万円は当サイト独自の査定額、AI査定額の両方を下回っていることから、劣後出資比率30%であれば元本毀損のリスクはかなり小さいと考えます。
プレサンス祇園宮川町の実際の売り出し価格を調査すると、現時点で1件売り出し中、2019年3月にも売り出しがありました。
| 売り出し時期 | 階数 | 面積（㎡） | ㎡単価（万円） |
| 2019年4月 | 3 | 80.24 | 109.0 |
| 2019年3月 | 1 | 25.63 | 77.6 |
上記の通り、近年の売り出し価格の㎡単価=77.6〜109.0万円となっており、出資総額3100万円（㎡単価=61.5万円）はそれらを大幅に下回っていることから売却できる可能性が高いと思われます。
Jointo αの配当について
ジョイントアルファのアルファアセットファンドでは、マスターリース契約が結ばれていますが、パス・スルー型であるため、家賃保証はありません。
したがって、仮にテナントが退去してしまった場合は賃料が入ってこないことになります（ジョイントアルファの事業者調査記事でも説明していますので下記リンクをご参照ください）。
もっと詳しく
先述の通り元本の安全性はかなり高いと考えていますが、配当については6ヶ月間退去がないことを祈るよりほかありません。
立地調査-周辺施設
プレサンス祇園宮川町の近隣にはセブンイレブン京都祇園団栗橋前店が徒歩1分、フレスコ寺町店（スーパー）が徒歩9分、京都高島屋が徒歩7分と生活に便利なお店が比較的近隣にあります。
何と言っても祇園ですから、近隣には寺社仏閣が多数あり、京都の雰囲気が好きであれば魅力的である一方、観光客が多く車の混雑もひどいという難点があります。
管理人もなんども祇園周辺に行ったことがありますが、観光客が多く歩道は混雑、四条通りも混雑ですが、少し道を入ると意外と静かな環境になっていたりと観光客に知られた場所かどうかによってかなり印象が変わります。
そして木屋町通りを代表として隠れ家的なお店やおしゃれなカフェ等も多く、外での飲食が好きな方であればたまらないスポットでもあります。
最寄駅は京阪本線祇園四条駅で徒歩約2分と駅近の好立地で、阪急京都線四条河原町駅も徒歩4分です。
最寄駅である京阪本線・祇園四条駅の2017年乗車人員数は2.4万人・10年前比103.6%と増加していますが、年によって上下動が激しいので明確な増加傾向とは言い切れません。
祇園四条駅・四条河原町駅からは梅田駅（大阪駅）まで乗り換えなし約60分、京都駅まで乗り換え1回・約20分、新大阪駅まで乗り換え2回・約55分と各主要駅にアクセスが可能です。
祇園四条近辺は決して家賃が安くはないので、大阪方面に勤務する方がこの周辺で賃貸物件を借りる可能性は余程の京都好きでない限りはあり得ません。
そのため、大阪・新大阪へは休日のお出かけとして出て行く程度と思われ、60分かかることは問題にはならないと考えます。
まとめ
募集総額は当サイト独自の査定価格、ReTechを活用した査定価格、実際の売り出し価格のいずれよりも安いため想定価格で売却できる可能性は高いと考えられ、優先出資の元本割れのリスクはかなり小さいと判断します。
住環境としては観光地のど真ん中ということもあり、好き嫌いがはっきり出そうですが、好きであればずっと入居してくれる可能性もあると思われます。
一口10万円ということで口数が217しかなく、かなりの激戦が予想されますが出資したいと思います。