FANTAS check 37号ファンドのポイント
FANTAS fundingの新規ファンド（FANTAS check 37号）の対象不動産は渋谷区に所在するマンション、メイクスデザイン渋谷神泉です。
対象不動産の立地や当サイト独自の査定およびAIによる査定額を算出してファンドの検討を行いました。
ココがポイント
- 優先出資：劣後出資＝80：20で元本毀損リスクを低減
- 約1年の運用期間、利回り4.0%のインカム型ファンド
- 京王井の頭線 神泉駅まで徒歩4分、渋谷駅まで徒歩9分の好立地
- 神泉駅の乗降人員数は10年前比113%超の大幅増加で、賃貸需要が見込める
ココに注意
- 募集分は優先出資であるが、抵当権等の担保はない
- 運用予定期間内に売却できなかった場合は2年未満の延長の可能性あり
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FANTAS check ファンド募集概要
ファンドの概要を表にまとめました。
利回りはFANTAS checkの前回のインカム型ファンド（33号、34号）と同じく4.0%、優先出資：劣後出資＝80：20です。
| 出資総額 | 3490万円 |
| 募集額 | 2792万円 |
| 募集開始日時 | 2019年9月13日 18：00 |
| 予定利回り | 4.0% |
| 運用期間 | 366日 |
| 最低投資額 | 1万円 |
対象不動産の詳細
対象物件：メイクスデザイン渋谷神泉 東京都渋谷区神泉町22-4
最寄駅 ：京王井の頭線 神泉駅 徒歩4分、渋谷駅 徒歩9分
築年月 ：2005年6月（築15年）
専有面積：30.98㎡
対象不動産査定による安全性調査
メイクスデザイン渋谷神泉の査定額を当サイト独自の査定方法とAI査定とで比較検討します。
神泉駅周辺の売出価格から算出した独自査定
神泉駅から徒歩10分圏内の50㎡未満の中古区分マンションを対象として、販売価格から査定額を算出しました。
その結果、メイクスデザイン渋谷神泉の当サイト独自の査定は㎡単価＝111.5万円、価格＝3453万円になりました。
ReTechを活用したAI査定
続いて、AI査定を利用して対象不動産の査定額を算出しました。
AI査定と当サイト独自査定との比較は下記記事をご覧ください。
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今回はPRICEMAP、ふじたろう、IESHILの結果を採用しました。
○ PRICE MAP ：㎡単価＝105.4万円、価格＝3264万円
○ ふじたろう ：㎡単価＝109.1万円、価格＝3380万円
○ IESHIL ：㎡単価＝106.2万円、価格＝3291万円
上記3社の平均 ：㎡単価＝106.9万円、価格＝3312万円
上記3つの査定の平均値は㎡単価106.9万円、価格3312万円となり、当サイト独自査定の結果よりやや低い査定額となりました。
本ファンドの出資総額3490万円は、当サイト独自査定額より1.1%高く、AI査定額との比較では5.4%高い額ですが、ほとんど差がないと言えます。
そのため、出資総額3490万円程度で売却できる可能性があり、優先出資額2792万円を超える価格で売却するのは容易であると判断します。
賃料と表面利回り
さらに募集賃料から優先出資額（2792万円）、出資総額（3490万円）の妥当性を検討します。
本ファンドの対象住戸の賃料は月額143,000円で賃料㎡単価は 4616円/㎡ 、出資総額と優先出資額に対する表面利回りは以下の通りとなります。
| 出資額 | 表面利回り |
| 優先出資額 2792万円 | 6.15% |
| 出資総額 3490万円 | 4.92% |
神泉駅周辺の同程度のマンションの表面利回りは4.5〜5.3%程度であるため、出資総額に対する4.92%の表面利回りは妥当であり、優先出資額に対する表面利回り6.15%は十分に高い利回りと考えます。
メイクスデザイン渋谷神泉の賃貸募集状況を調査すると、現時点では3階の32.33㎡の部屋が賃貸募集されており、月額賃料は167,000円（共益費込）、賃料㎡単価は 5165円/㎡です。
現在募集中の部屋の賃料㎡単価は、本ファンドの賃料より450円ほど高いことから、仮に空室となっても再募集の賃料は現在から大幅に下落することはないと考えます。
不動産賃貸事業の損益
FANTAS fundingが発表している不動産賃貸事業損益は、
- 賃料収入（年） 1,716,000円
- 支出（費用、年） 343,746円
- 事業損益（年） 1,372,254円
であり、優先出資額に対する利回りは4.91%となっています。
予定利回り4.0%に必要な利益は 1,116,800円 であることから、単純計算で10ヶ月貸し出すことができれば配当原資を確保することができます。
FANTAS check インカム型の特徴
インカム型ファンドは、賃料収入を主な分配原資としているため、空室が発生した場合は分配金が想定を下回ることがあり、想定した価格以上で売却できなかった場合は元本割れになるリスクがあります。
FANTAS fundingのインカム型ファンドは満期日の前日に初回計算期間の終了日を設けており、 満期日における売却において売却損が発生した場合も優先出資への配当は初回計算期間終了までの損益に基づき分配が可能なスキームとなっています。
加えて、インカムによる配当が予定分配率を下回った場合（空室などが出た場合）、キャピタルゲインから不足分を充当できる規定を設けているためインカムを保全できる場合があります。
立地調査
メイクスデザイン渋谷神泉の周辺には
- マルエツプチ神泉店 徒歩4分
- まいばすけっと神泉駅前店 徒歩4分
- ナチュラルローソン渋谷神泉町店 徒歩3分
- ドラッグヨシダ 徒歩4分
と生活に便利な商業施設が徒歩5分圏内に揃っています。
最寄駅は京王井の頭線 神泉駅 徒歩4分、渋谷駅 徒歩9分で渋谷まで徒歩圏内という好立地です。
神泉駅の2018年乗降人員数は11,092人で、10年前比113.7%と大幅に増加しています。
神泉駅は、東京駅まで乗り換え1回 35分、品川駅まで乗り換え1回 25分、新宿駅まで乗り換え1回 15分と乗り換えは必要なものの主要駅までのアクセスはおおむね良好です。
まとめ
FANTAS check 37号ファンド（渋谷区マンション）の調査結果は次の通りになりました。
元本割れのリスクは小さく、インカムゲインも狙えると考えており、366日の運用で利回り4.0%も魅力です。
キャピタル重視型の38号〜40号ファンドも同時リリースされますが、管理人は独自の査定額と出資総額がより近く元本毀損リスクの小さい37号ファンドを狙う予定です。
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