【1/11】CREAL 世田谷区分マンションファンドを調査

CREAL ファンドのポイント

2019年最初のCREALファンド、東京都世田谷区にあるスカイコート世田谷用賀第2を調査しました。

CREAL 募集概要

CREAL公式サイト

ファンド概要

出典：CREALファンドスキーム図より

物件　　　：東京都世田谷区玉川台2丁目10-6 スカイコート世田谷用賀第2

構造　　　：鉄筋コンクリート造6階建

修繕積立金：月額3000円

管理費　　：月額7500円

全賃料収入：月額67160円（年間全賃料収入：805920円）

専有面積　：18.51㎡

年間費用　：合計 191892円（全賃料収入の23.8%）

年間費用の内訳＝管理費 90000円＋修繕積立金 36000円＋固定資産税・都市計画税 37896円＋その他費用 27996円

対象不動産調査

用賀駅周辺の区分マンションの売り出し価格を調査しました（40㎡未満の単身者向けに限定）。

上記の結果から、用賀駅エリアの築20〜30年の周辺物件の㎡単価は75〜80万円程度となり、スカイコート世田谷用賀第2の売却価格は1400〜1480万円と算出されました。

実際、同マンションの6階部分が2018年8月に売却価格1500万円でLIFULL HOME'Sに掲載されていました。

CREALが購入した際の総額は1582万円で、その内訳は

対象不動産取得価格：14,834,854円

消費税その他取得に要する諸経費等：985,146円

とのことで、試算と同等の価格での購入になっています。

ファンドとしては年間利回り4.4%・運用期間6ヶ月を想定していることから、優先出資額1368万円に対して約30万円の利益を出す必要があります。

6ヶ月間の賃料収入から管理費等の費用を差し引くと30.7万円の営業純利益となり、CREALの期中配当予想では優先出資者への分配割合が高いため空室が出なければ配当は想定通り得られます。

上記試算の通り、現在の相場では物件価格が1368万円を下回る可能性は小さいと思われますので、少なくとも優先出資分の元本毀損リスクは相当低いと考えます。

立地調査

CREALのファンド詳細には”スカイコート世田谷用賀第2の所在する世田谷区でも同様に人口流入・増加が見られ、2018年の人口は約90万人となっており、2007年の約82万人と比較して、約8万人の人口流入・増加が見られます（出典：世田谷区「世田谷区の町丁別人口と世帯数」）。”となっています。

世田谷区から範囲を絞ってスカイコート世田谷用賀第2の住所、玉川台2丁目が含まれる玉川地域の人口推移を調査しました。

下グラフのように、玉川地域は世田谷区全体を上回るペースで人口が増加していることがわかりました。

このグラフは以下の著作物を改変して利用しています。
世田谷区の町丁別人口と世帯数、世田谷区
クリエイティブ・コモンズ・ライセンス 表示 2.1（http://creativecommons.org/licenses/by/2.1/jp/）

また、最寄駅である東急田園都市線「用賀」駅から徒歩8分であり用賀駅も乗降人員数は10年前比111.1%と大幅に増加しています。

用賀駅は渋谷駅まで約15分、新宿駅まで約30分、東京駅まで約40分となっており、主要ターミナル駅にアクセス良好です。

CHINTAIの”用賀ってどんな街？ 実際に用賀駅周辺で暮らす住民の生の声！”によれば、

用賀駅の周辺には数多くのスーパーが集結している。

駅直結の「世田谷ビジネススクエア」内には東急ストアフードステーションがあるほか、オーケーストアが2店、深夜まで営業しているスーパーFUJIやもあるので、遅い時間に帰宅しても買い物に困ることはない

とのことで、利便性にも優れた立地と考えられます。

まとめ

対象物件の取得価格は周辺相場と比較して安くも高くもない価格で、同等の価格で売却できる可能性は十分にあり、少なくとも優先出資の元本割れが起こらない価格での売却は容易と推測します。

ただし、昨年より不動産関連の不祥事が相次ぎ、株価や為替も安定しない状況であることから今後の不動産市況を注視しなければならない状況です。

対象物件のある世田谷区、その中の玉川地域ともに人口は右肩上がりで増加中、最寄の用賀駅も利用者が大幅増加中となっており、賃貸需要は高いと考えられます。

また、用賀駅は主要駅へのアクセスが比較的良好で、周辺エリアは利便性が高いことから立地は優秀と判断します。

以上より、額は抑えめにしつつ出資する予定です（すぐに満口になると予想）。