【ファンド調査】CREAL21号 護国寺レジデンスファンドの評価

CREAL 21号ファンドのポイント

CREALの新規ファンド（CREAL 21号 護国寺レジデンスファンド）の対象不動産はに所在するマンション、シンシア護国寺です。

対象不動産の立地や当サイト独自の査定およびAIによる査定額を算出してCREAL21号ファンドを評価しました。

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CREAL ファンド募集概要

ファンドの概要を表にまとめました。

利回りはCREALの過去のレジデンスファンドを下回る3.3%に設定され、優先出資：劣後出資＝90：10はCREALのファンドの通常の設定になっています。

今回は投資上限金額が10万円に設定されているため、投資予算が多い方にはデメリット、少ない方にはクリック合戦の緩和でメリットになります。

対象不動産の詳細

対象物件：シンシア護国寺　東京都文京区大塚2-14-9

築年月　：2001年1月（築19年）

専有面積：19.60㎡

契約形態：マスターリース契約

対象不動産査定による安全性調査

シンシア護国寺の査定額を当サイト独自の査定方法とAI査定とで比較検討します。

護国寺駅周辺の売出価格から算出した独自査定

護国寺駅から徒歩10分圏内の50㎡未満の中古区分マンションを対象として、販売価格から査定額を算出しました。

その結果、シンシア護国寺の当サイト独自の査定は㎡単価＝86.4万円、価格＝1694万円になりました（専有面積19.60㎡）。

ReTechを活用したAI査定

当サイト独自の査定額とAI査定サービスによる査定額を比較します。

無料で使えるAI査定サービスについては下記記事をご参考にしてください。

今回はPRICE MAP（https://www.homes.co.jp/price-map/）、SRE不動産（https://sre-realestate.com/uri/mansion/）、マンションマーケット（https://mansion-market.com/satei）の査定結果を採用しました。

今回の3つの査定の平均値は㎡単価88.6万円、価格1727万円となり、当サイト独自査定の結果より33万円高い査定額となりました。

本ファンドの出資総額1829万円は、当サイト独自査定額より8%ほど高く、AI査定額との比較でも6%程度高いという結果ですが10%未満の差であるため、出資総額程度で売却できる可能性があります。

一方、募集額1646万円は当サイト独自査定額より3%ほど安く、AI査定額との比較では5%程度安いという結果で、募集額（優先出資）での売却は十分に可能と考えます。

表面利回りから算出したファンド総額の妥当性

現時点でシンシア護国寺の募集賃料を調べたところ、9階の23.1㎡の部屋が募集されており、賃料㎡単価は3810円でした。

今回の物件は専有面積が19.60㎡なので月額賃料は7.5万円程度と考えられ、これから算出した表面利回りは下記の通りになります。

築19年ということを考えると、出資総額に対する表面利回りが5%未満というのは少し物足りない印象ですが、優先出資額に対する利回り5.47%は十分魅力があるので優先出資額以上での売却は可能と判断します。

立地調査

シンシア護国寺の周辺には、ローソン 文京大塚三丁目店 徒歩約2分、ファミリーマート 護国寺駅前店 徒歩約4分、まいばすけっと 大塚5丁目店 徒歩約3分、三井住友銀行 大塚支店 徒歩2分と生活に便利な施設が揃っています。

最寄駅は東京メトロ有楽町線 護国寺駅  徒歩約5分で通勤通学に便利な好立地です。

徒歩9分の距離になりますが、東京メトロ丸ノ内線 新大塚駅も利用可能で、徒歩圏内に複数路線が存在するため、様々な場所にアクセスが便利です。

東京メトロ 護国寺駅の2018年乗降人員数は44,691人で、10年前比126.9%と大幅増加傾向となっています。

護国寺駅からは東京駅まで乗り換え1回約30分、品川駅まで乗り換え1回約40分、新宿駅まで乗り換え1回約15分と各主要駅にアクセスが良好であり、高い利便性があります。

なお、丸ノ内線新大塚駅を利用すれば、東京駅まで乗り換えなし約15分、品川駅まで乗り換え1回約30分、新宿駅まで乗り換え1回約15分と各主要駅へのアクセスがさらに向上します。

まとめ

CREAL 21号護国寺レジデンスファンドの調査結果をまとめます。

当サイト独自査定やAI査定の額は出資総額より安いもののその差は10%未満と小さく、募集額（優先出資）よりは高いため、元本毀損のリスクは小さいと考えます。

一方、利回り3.3%は過去最低なので、この点を踏まえて少額の出資を検討しています。