大阪で不動産投資を考えるブログ　大阪市内区の比較

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大阪の高評価エリア／注目エリア

不動産投資するエリアを決めるにあたっては、現地に赴いて雰囲気や自分のフィーリングを確認することはとても重要です。そして、主観的な要素の裏付けとして客観的データも合わせて検討を進めることでより確実性の高い投資ができると考えています。

ここでは大阪市内の区ごとのデータから高評価、注目、微妙の３段階に分けてエリアを抽出しました。データは後回しにしてまずは結果発表！（以下のデータはすべて大阪市のホームページを参照、地価は住宅地の地価公示による）

高評価エリア！

天王寺区：

10年・5年前比人口大幅増加、犯罪件数の減少、地価 49万円/㎡

福島区：

10年・5年前比人口大幅増加、犯罪件数の減少、地価 35.9万円/㎡

ある程度予想していましたが既に注目されて地価の高いエリアが抽出されました。大阪市の平均地価が23.9万円なのでかなり割高に感じます。ちなみに最高地価は50.8万円で中央区です。

資金に余裕があるなら投資したいところですが、同区内でも今後の成長が見込める地域を厳選する必要がありそうです。

ココに注意

上記には地価公示の平均値を示していますが、地点によって地価には差があるので投資したい物件が見つかった時は現地調査が重要です。

注目エリア

東成区：

10年・5年前比人口やや増加、犯罪件数の大幅減少、地価 22.3万円/㎡

阿倍野区：

10年・5年前比人口やや増加、犯罪件数の大幅減少、地価 32.3万円/㎡

都島区：

10年・5年前比人口やや増加、犯罪件数やや減少、地価公示 26.7万円/㎡

不動産投資＠大阪が注目するのは東成区、阿倍野区、都島区です。人口増加率は数%程度とまだまだですが、特に東成区・阿倍野区は犯罪件数の減少率が高く、治安の良さをアピールできる立地です。さらに東成区は大阪市の平均よりも地価が安く、今後の成長があれば魅力的なエリアとなります。

ぐりーんりんく号

東成区にある今里駅の調査はコチラ → 地下鉄今里駅のまとめ >>

微妙エリア？

港区：

10年・5年前比人口減少、犯罪件数やや増加、地価 22.6万円/㎡

大正区：

10年・5年前比人口減少、犯罪件数減少、地価 18.8万円/㎡

西成区：

10年・5年前比人口減少、犯罪件数僅かに減少、地価 18.2万円/㎡

港区・大正区・西成区は人口が減少している点がマイナスです。3区ともに地価は大阪市の平均よりも安い魅力はありますが投資対象エリアにはしづらいところです。

それでは、詳しくデータを検証します。

大阪市各区の人口変動

平成29年の人口が5年前（平成24年）、10年前（平成19年）と比較してどれくらい増減したかをトップ3、ワースト3に注目の区を加えてランキングにまとめました。

※大阪市ホームページ　推計人口より抜粋して作成

大阪市各区の人口増減率（対5年前）ランキング

順位	区	増減率
1	中央区	+16.0%
2	西区	+13.2%
3	北区	+12.9%
:	:	:
5	天王寺区	+8.4%
6	福島区	+6.6%
:	:	:
8	都島区	+2.4%
9	阿倍野区	+1.9%
10	東成区	+1.5%
:	:	:
22	住之江区	-3.2%
23	大正区	-5.0%
24	西成区	-6.6%

大阪市各区の人口増減率（対10年前）ランキング

順位	区	増減率
1	中央区	+35.1%
2	西区	+26.7%
3	浪速区	+25.7%
:	:	:
5	天王寺区	+19.3%
6	福島区	+18.9%
:	:	:
8	都島区	+4.4%
9	東成区	+3.2%
:	:	:
13	阿倍野区	+1.2%
：	：	：
22	住之江区	-5.8%
23	大正区	-10.5%
24	西成区	-13.6%

結果としては10年前比も5年前比も大幅な順位変動はないことがわかりました。阿倍野区は10年前比13位から5年前比9位にジャンプアップしていることからここ数年で人口増加が大きくなっていると考えられます。高評価エリア、注目エリアも安定して人口が増加していますので今後の動向に注目しつつ、不動産投資につなげたいところです。

中央区・西区は大幅な人口増加のために地価が非常に高くなっており、今後は人口増加率が大きく伸びることはないと予想しています。天王寺区・福島区はまだ上昇途中であり、同区内でもエリアを選べば成長の余地を残していると思います。東成区・阿倍野区・都島区はこれから成長するか、ほどほどで収まってしまうか注視すべきエリアと考えます。

ぐりーんりんく号

上位と下位の差がめっちゃ激しい…エリア選びは重要だね(^_^;)

大阪市各区の刑法犯罪件数

平成29年の刑法犯罪件数を前年と比べて減少率をランキングにまとめました。

※大阪市ホームページ　平成29年中　街頭犯罪発生件数【確定値】より抜粋して作成

順位	区	増減率
1	住吉区	-26.3%
2	東住吉区	-23.6%
3	天王寺区	-21.5%
4	阿倍野区	-21.1%
:	:	:
10	福島区	-14.4%
11	東成区	-14.1%
:	:	:
16	都島区	-8.9%
:	:	:

天王寺区・阿倍野区は上位にランクインしました。人口が増えているにもかかわらず犯罪件数が減少しているのは素晴らしいことです。福島区・東成区は中位ですが10%を超える減少率であることから、治安の良さをアピールしても問題ないと考えます。

大阪市各区の地価（住宅地）

最後に大阪市各区の平成30年・住宅地の地価をランキングにまとめました。大阪市全体としての平均地価は23.9万円/㎡です。

※大阪市ホームページ　地価調査・地価公示（平成30年）より抜粋して作成

順位	区	地価（住宅地）万円/㎡
1	中央区	50.8
2	西区	50.3
3	天王寺区	49.0
:	:	:
5	福島区	35.9
:	:	:
7	阿倍野区	32.3
8	都島区	26.7
:	:	:
13	東成区	22.3
:	:	:
22	生野区	17.7
23	平野区	17.6
24	西淀川区	16.6