プレファン ファンド9号（プレサンス心斎橋ラヴィ）を調査

プレファン9号ファンドを調査

プレファンの新規ファンド 9号 の対象不動産は2011年8月築の「プレサンス心斎橋ラヴィ」です。対象不動産周辺の地価調査・AI査定・売出価格の調査・周辺環境調査を行ない、ファンドの魅力と安全性評価を行いました。

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プレファンで詳細確認

ファンド募集概要

9号ファンド（プレサンス心斎橋ラヴィ）の概要をまとめました。

【ファンド時系列】

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1募集開始（抽選）・・・2022/4/28（0:00）

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2募集終了　　　　・・・2022/5/4（23:59）

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3入金期限　　　　・・・2022/5/13（23:59）

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4運用開始予定日　・・・2022/5/26（0:00）

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5運用終了予定日　・・・2022/11/25（23:59）

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6分配日　　　　　・・・2023/1/31（23:59）

ファンドの魅力

ファンドは優先・劣後方式を採用して元本毀損リスクの低減が図られています。優先：劣後＝90：10となっているので仮に物件価格が低下したとしても10%未満であれば投資家の元本に影響はありません。

利回4.58%は不動産特定共同事業のファンドとしては標準レベルですが、物件が築11年と比較的新しいことを考慮すれば十分な利回りが確保されていると考えます。

プレファン公式

対象不動産の詳細

対象不動産の基本的事項の確認と路線価の変化を調査しました。

ぐりーんりんく

Osaka Metro 長堀橋駅徒歩4分の駅近が魅力です！

相続税路線価による評価

プレサンス心斎橋ラヴィの前面道路について2017年〜2021年の相続税路線価の変化を調査しました。

2017年から2020年までは路線価が急上昇しており、変化率（上昇率）は155%を超えています。2021年は2020年より12%以上下落しましたが、2019年よりは高く、コロナ禍の影響とそれまでの急上昇の調整の両方があったようにも感じます。

ReTechを活用したAI査定

プレサンス心斎橋ラヴィのAI査定額をファンド総額・募集額と比較します。無料で使えるAI査定サービスについては下記記事をご参考にしてください。

今回はPRICE MAP（https://www.homes.co.jp/price-map/）、マンションマーケット（https://mansion-market.com/satei）の査定結果を採用しました。

今回の2つの査定の平均値は㎡単価64.2万円・価格1384万円となり、査定額は9号ファンドの募集総額1260万円より124万円高い結果となりました。AI査定の結果から、本ファンドの元本毀損リスクは小さいと評価できました。

実際の売出価格の調査

プレサンス心斎橋ラヴィは調査時点で1部屋売出がありました。対象不動産の所在階は不明ですが専有面積（21.56㎡）は同一であり売出価格は1470万円でした。

この価格は9号ファンドの募集総額1260万円より210万円高い結果となり、実際の売出価格からも本ファンドの元本毀損リスクが小さいと評価できました。

立地と周辺環境調査

対象不動産の周辺施設と最寄駅の利用状況を調査しました。

最寄駅＝大国町駅の利用状況

最寄駅はOsaka Metro長堀鶴見緑地線・堺筋線 長堀橋駅 徒歩4分です。

長堀橋駅の2019年の1日平均乗車人員数は25,648人、5年前比121.0%、10年前比112.5%となっており10年前から大幅に増加しています。

大国町駅から大阪府内の主要駅へのアクセスは以下の通りです。

1回の乗り換えは必要であるものの、大阪府内の主要駅へ30分以内にアクセス可能です。

周辺施設と利便性

対象不動産周辺の生活利便施設を調査しました。

徒歩10分圏内にスーパー、コンビニ、ドラッグストアがあり、病院や公共施設もあることから生活利便性は高いと考えられます。

まとめ

プレファン ファンド9号（プレサンス心斎橋ラヴィ）の調査結果をまとめました。