WARASHIBE 予定利回り10%の新規ファンドを調査

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WARASHIBE 神奈川県武蔵新城Iファンドのポイント

WARASHIBE が新規募集する神奈川県武蔵新城I ファンドは、社宅として利用されている1棟マンションが対象不動産です。最寄駅まで徒歩6分、通勤にも便利な優れた立地と、予定利回り10%が魅力のファンドを紹介します。

ポイント

運用期間6ヶ月、利回り10%の好条件
最寄駅から徒歩6分の立地
社宅として一棟借り上げのため安定した賃料を見込む
借り手はIT系東証1部上場企業
契約により空室リスクも低減

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ファンド概要と魅力

WARASHIBE 神奈川県武蔵新城I ファンドの対象不動産など概要をまとめました。

対象不動産	新城寮
住所	神奈川県川崎市中原区上新城1丁目
構造	鉄筋コンクリート造4階建
延床面積	914.77㎡
募集額	1億3400万円
予定分配率	10%
運用期間	6ヶ月間
優先劣後構造	あり
最低投資額	1万円
タイプ	インカム＋キャピタル

新城寮はIT系東証1部上場企業が一棟借り上げの社員寮となっており、通常のワンルームマンションより空室リスクは小さいと考えられます。

優先劣後構造の採用

神奈川県武蔵新城 Ⅰ ファンドは営業者も出資をする優先劣後構造を採用しています。そのため、予定していたよりも低い売却額になったとしても、まずは劣後出資分から損失が確定していきます。投資家の配当イメージは以下のようになります。

○　配当が得られる場合のイメージ

引用元：WARASHIBE ファンド概要

○　配当が得られない（元本の毀損はない）場合のイメージ

引用元：WARASHIBE ファンド概要

運用開始時点で3億8400万円の物件が運用終了時に1億3166万円になる可能性は低いため、元本毀損のリスクも小さいと考えます。

「優先劣後構造」とは、ファンドの運用結果が赤字に終わった場合でも、まずは劣後出資者（運営者）に対して損失を負担させ、劣後出資者の出資負担額を超えてしまう損失額についてのみ、優先出資者（投資家）が損失を負担する構造を言います。

WARASHIBEのファンドではこの構造を採用することで、運用期間中に予定していた賃料収益が上がらず、対象不動産の元本価値もが下がってしまった場合でも、投資家の出資元本が毀損するリスクは低く抑えられています。

高い利回り

本ファンドはインカムゲイン3.5%、キャピタルゲイン6.5%の合計10%を分配する予定です。

不動産投資クラウドファンディングでは、対象不動産が区分マンションの場合は利回り3〜5%、一棟マンションの場合は利回り5〜7%程度が平均的です。これに対して本ファンドの予定利回り10%はかなり高利回りであると考えます。

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賃貸契約条件

本ファンドの投資対象不動産は社宅であり、東証1部上場企業との直接契約であることから家賃支払いなどでトラブルになる可能性は低く、一棟借り上げの契約であるため空室リスクも低い点が魅力です。本ファンドの賃借契約は、借り手が退去を望んでも1か月に1部屋しか退去できない契約となっているため、運用期間中の最大空室リスクは6/46戸（約13%）に抑えられます。

解約可能というメリット

本ファンドの運用期間は6ヶ月と短いですが、特に初めて不動産投資クラウドファンディングに投資する方は、急に現金が必要になったらどうしよう？という不安もあるかもしれません。しかし、WARASHIBEではマイページにて出資の途中解約も可能というメリットがあります（手数料がかかりますので解約は最終手段としてください）。

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対象不動産の立地調査

本ファンドの対象不動産新城寮の立地と周辺環境の調査を行いました。

新城寮の外観（引用元：神奈川県武蔵新城 Ⅰ のファンド概要）

地価調査

対象不動産の令和2年相続税路線価は、290,000円/㎡であり、土地面積が449.82㎡であることから、

290,000×449.82÷0.8=163,059,750

となり、土地の評価額だけで約1億6300万円になります（相続税路線価は公示地価の80%が目安になっているため0.8で割っています）。これは募集額1億3400万円を超える額であり、本物件の建物部分を除いても募集額以上で売却できる可能性があり、元本の安全性は高いと評価しています（ただし、公示地価と実際に売買される価格は異なるのであくまで参考価格です）。

WRASHIBEのファンド概要でも路線価推移グラフが公開されていますが、右肩上がりの状況です。

引用元：WARASHIBE 神奈川県武蔵新城Ⅰのファンド概要

最寄駅と利用状況

最寄の武蔵新城駅は川崎市中原区に所在するJR南武線の駅で、2019年の1日平均乗車人員数は37,642人です。利用者は5年前比109.6%、10年前比121.3%と大幅に増加しています。武蔵新城駅から神奈川県内、東京へのアクセスを調査しました。

行き先	乗換回数	所要時間
川崎駅	なし	20分
横浜駅	1回	30分
品川駅	1回	30分
新宿駅	1回	40分

東京西部と神奈川県内の主要駅に30〜40分でアクセス可能な利便性の高い立地です。

武蔵新城駅含む武蔵小杉駅周辺は、東京都心に通勤する人達のベッドタウンとして知られていますが、神奈川県内の工業地帯へのアクセスも良好なため、神奈川県内の工場で働く従業員向けの社宅も多く存在します。

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まとめ

WARASHIBE 新規ファンド神奈川県武蔵新城 Ⅰ は魅力的な高利回りと対象不動産の立地や賃料収入確保の方法が特徴です。ファンドの魅力を調査し、まとめました。