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貸付先1

物件　：東京都墨田区八広（①-1：レジデンス用地）

埼玉県草加市松原（①-2：1984年9月築・4階建住宅1棟）

貸付額：6000万円

種別　：シニアローン

貸付先：設立3年超の不動産保有会社

査定額：①-1：4750万円、①-2：4680万円　（6000万円は査定の合計に対して63.63%）

担保：債権額6000万円の抵当権（第一順位）を設定。

備考：①-2の店舗部分の稼働率は100%、住居部分の稼働率は約83%、全体の稼働率は91%

貸付先2

物件　：東京都文京区本郷　マンション一室

貸付額：10万円

種別　：メザニンローン

貸付先：設立3年超の総合不動産会社

査定額：2340万円　（10万円はそのうち0.43%）

担保：極度額1000万円に対し既に640万円を貸付済み、2018年10月に追加貸付20万円、さらに追加貸付分。

対象不動産を調査

貸付先2はおなじみの物件が対象のため割愛します(^_^;)

貸付先1は東京都墨田区のレジデンス用地（①-1）と埼玉県草加市の店舗・住宅（①-2）となります。

レジデンス用地であり、現時点で建物は存在していません。

墨田区八広は荒川と隅田川に挟まれたエリアで京成押上線が通っており、八広駅がエリア内にあります。

墨田区八広の土地坪単価は180〜200万円/坪であり、査定額が4750万円であることから土地の面積は25坪（73㎡）程度と推測されます。

一軒家であれば都会にしては広めの土地であり、アパートであれば建築は可能ですがそれほど部屋数は多くない物件になると思われます。

エリア内にある八広駅の乗降人員数は約12000人/日であり、周辺駅と比較すると乗降人員は少なめですが、10年前比1.29倍と増加していることから住宅需要が増しているエリアであると考えられます。

近隣に大学や大きな企業等はありませんので通勤・通学のためにアクセスの良さが重要となりますが、京成押上線は都営地下鉄浅草線と直通運転を行っており、各地へのアクセスは問題ないと考えます。

1984年9月に建築（築34年）と比較的古く、建築確認は取得しているが、検査済証は未取得、車庫部分の事務所転用等（1階）やプレハブ倉庫増築（屋上；未登記）により基準容積率を超過している物件です。

草加市松原は東武スカイツリーライン沿線にあり、エリア内に獨協大学前＜草加松原＞駅が存在します。

獨協大学前駅は乗降人員数が約59000人/日と大きな駅で、10年前比1.07倍と増加はしていますがほぼ横ばいで推移しています。

駅名の通り近隣には獨協大学があり、草加市の公共施設も多数存在する活気のあるエリアと考えられ、実際、2〜3階建のワンルーム賃貸アパートが複数新築されていることを確認しています。

対象不動産は築34年ということもあり高い家賃は期待できませんが、家賃を抑えたい層からの需要は高いと判断します。

外部専門家による住居部分の新規月額賃料6400円/坪との査定について、当サイトの調査では同エリアで築30年超の物件の募集賃料は6000円〜6500円/坪を確認しており、概ね妥当な額と判断します。

しかし、車庫部分を事務所に転用・屋上にプレハブ倉庫増築（未登記）などのために基準容積率を超過している点は気に止めておく必要があります。

ただし、物件の査定に際して容積率を超過した部分は不算入としていること、評価額に対する貸付額の割合が63.63%と比較的低く抑えられていることから元本割れのリスクは小さいと考えます。

まとめ

①-2の物件にやや気になる点はあるものの、エリア自体に問題は無いこと、貸付額が査定評価額の60%台に抑えられていること、運用期間が比較的短いことから投資可能と判断します。

ただし、総額が6010万円と小さいことから募集開始から数分で満口になると思われますので運が良ければ応募、という気持ちです。