【2/13開始】笹塚レジデンスファンドを調査

CREAL ファンドのポイント

CREAL第7号ファンドの対象不動産は東京都渋谷区に所在するステージファースト笹塚です。

CREALの区分マンションとしては6案件目になります。

CREAL ファンド募集概要

CREAL公式サイト

CREAL ファンド詳細

対象物件：東京都渋谷区笹塚2-22-3 ステージファースト笹塚

専有面積：30.34㎡

月額賃料：91080円（年間1,092,960円）

年間費用：271200円（年間賃料収入の24.8%）

出資総額：2333万円

　　　　　優先出資：2007万円・・・総額に対する比率=86.0%

　　　　　劣後出資：326万円・・・総額に対する比率=14.0%

税込価格：2260万円（㎡単価74.5万円）

ファンドスキーム図

出典：CREAL ファンド詳細より

対象不動産査定による安全性調査

ステージファースト笹塚の査定額を比較検討します。

笹塚駅周辺の現時点での中古マンション市場を調査した結果、当サイト独自の査定は㎡単価＝75.0万円・価格＝2275万円になりました（笹塚駅周辺の売り出し価格から当サイト独自の係数をかけて算出しています）。

CREALが公表しているJLL森井鑑定株式会社による調査では取引事例比較法：㎡単価＝81.4万円・価格2470万円、収益還元法：㎡単価＝78.4万円・価格2380万円となっています。

続いて、ReTechによるAI査定を3つのサービスで比較しました。

なお、各サービスの価格は㎡単価として算出したものに（複数の単価がある場合はそれらを平均したもの）、今回の対象物件の専有面積30.34㎡を掛けて算出しています。

今回の調査では最高査定額はFANTAS check、最低額はIESHILとなりました。

先日の記事で、ReTechのAI査定を不動産調査に使う際は複数サービスの平均値を使うと信頼性が上がると考えられるため、今回も同様に3つのサービスの平均値をAI査定額としました。

さらにステージファースト笹塚は5階・30.7㎡の物件、5階・30.34㎡の物件が売りに出されています。

㎡単価=78.2万円、価格=2400万円

㎡単価=75.8万円、価格=2300万円

上記2物件の平均は㎡単価=77.0万円、価格=2336万円です。

これらをまとめると下表のようになります。

CREALの取得価格はいずれも査定価格および売り出し価格より低いことから、同価格での売却も可能であると考えます。

また仮に取得価格割れになったとしてもCREALの14%の劣後出資分があるため、投資家サイドの元本割れのリスクは小さいと考えます。

立地調査

ステージファースト笹塚は「業務スーパー笹塚店」が徒歩3分、「ファミリーマート笹塚店」が徒歩1分にあり、普段の買い物に便利な立地です。

また、笹塚駅前には「笹塚ショッピングモール21」や複数の商店街があるなど通勤・通学途中に買い物をして帰るのも便利です。

最寄駅は京王線笹塚駅で、徒歩5分の駅近物件です。

笹塚駅からターミナル駅である新宿駅まで乗り換えなし5分、品川駅まで乗り換え1回・35分、東京駅まで乗り換え1回・30分と通勤にも便利な立地です。

京王新線は都営新宿線と相互直通運転を行っていることから、市ヶ谷・神保町・本八幡方面へのアクセスが良いことも特徴です。

笹塚駅の2017年乗降人員数は81557人で10年前比100.0%と横ばいとなっています。

より詳しくみると10年前から減少傾向であった乗降人員数は近5年間は増加傾向にあり、5年前比112.0%と増加しています。

まとめ

対象物件の取得価格は各種査定価格よりも安く、募集総額程度の価格で売却できる可能性は十分にあり、少なくとも優先出資の元本割れが起こらない価格での売却は容易と推測します。

ただし、2019年に入ってからも不動産関連の不祥事が相次いでいることから今後の不動産市況を注視しなければならない状況です。

最寄の笹塚駅は利用者が近5年間で増加中となっており、賃貸需要は高いと考えられます。

また、笹塚駅は特に新宿駅へのアクセスが比較的良好で、周辺エリアは利便性が高いことから立地は優秀と判断します。

以上より、額は抑えめにしつつ出資したいと考えていますがすぐに満口になると予想され、出資できないかもしれません。