Pre REIT Fund（プレリートファンド）のポイント
不動産系ソーシャルレンディング事業者、Pre REIT Fund（プレリートファンド）の特徴や評判、ファンドの安全性について調査しました。
将来的にREITなどへ売却するようなヘルスケア施設やホテル施設に小額で投資できることが最大の特徴です。
ココがポイント
ヘルスケア関連、ホテル関連など成長分野への小額投資が可能
REITに組み込み可能な不動産物件をREITに入る前段階で運用
ソーシャルレンディングでありながら投資対象不動産が明確
注意ポイント
2019年6月下旬の募集以降、新規案件の募集がありません（2019年8月17日現在）。
明確な理由について公式ページには何の説明もされていませんが、同じくmaneoマーケットを利用するLCレンディングがmaneoの意向で募集を停止していると発表していることから、同様の理由があるのではないかと推測します。
LCレンディングでは「maneoマーケット株式会社が管理する投資家口にある皆様の投資用の預託資金を返金」という措置を取っていますが、Pre REIT Fundではそういった措置の発表はありませんので、現時点で口座に入金することはお勧めしません。
Pre REIT Fundの基本情報
Pre REIT Fundの運営会社はプレリートファンド株式会社、親会社はブルーメロンキャピタル株式会社（2014年9月創立）で、2017年12月にサービスを開始した比較的新しい事業者です。
Pre REIT Fundは不動産特化型クラウドファンディングサービスで”「プロの投資領域」の良質で安心な不動産金融商品を投資家の皆様に”をキャッチフレーズにしています。
| 事業者 | プレリートファンド株式会社 |
| ファンドの種類 | ソーシャルレンディング |
| サービス開始 | 2017年12月 |
| 予定利回り | 5.0〜8.0% |
| 最低投資額 | 2万円 |
| 運用期間 | 12ヶ月〜24ヶ月程度 |
| LTV | 80%〜85%程度 |
| 株式上場 | なし |
| 代表取締役社長 | 木山憲一 |
| 成立ローン総額（2019.4.15現在） | 約25.5億円 |
| 投資家数（2019.4.15現在） | 3334人 |
Pre REIT Fundの特徴
投資対象不動産
REIT（リート）とは投資者から集めた資金で不動産への投資を行い、賃料収入や売買益を原資として投資者に配当する商品で、「不動産投資信託」ともよばれています。
このREITの前段階には開発→運用→REITへ売却という流れ（プレリート）があり、ここは従来、不動産投資のプロが参加するステージでした。
プレリートファンドは、ざっくりと言えば、REITに売却するような不動産のプレリート部分に一般投資家が少額から投資できるファンドです。
魅力としてはヘルスケア施設、ホテル施設といった大型案件に投資できることが挙げられます。
国土交通省は2020年頃にリート等の資産規模を30兆円にするという目標を掲げていますが、実際には2018年3月次点でリートの資産規模は22兆円程度と目標額には達していないことから、国としても不動産投資市場の中での割合を増やしていきたい意向があると推測されます。
担保、保証
融資は担保ありのファンドと担保なしのファンドがあるので、投資前にはそのファンドがどのようなものであるか、スキーム図等によりしっかりと確認する必要があります。
担保ありの場合、担保は抵当権に質権を設定する場合が多いようです。
投資対象の透明性について
Pre REIT Fundは融資型クラウドファンディング（ソーシャルレンディング）でありながら、融資先（借り手）は匿名化されているものの、運用される不動産が明らかになっているという特徴があります。
投資家が借り主がどのような企業であるか、運用される不動産がどの物件であるかを知ることは、ファンドの安全性を判断する重要な要素と考えます。
2019年3月に一定の条件のもと匿名化が解除されたことにより、ソーシャルレンディングは転換期を迎えています。
情報の公開に積極的な事業者とそうでない事業者が投資家からどのように評価されるのか、注目しています。
Pre REIT Fundファンドの実績
これまでに募集されたPre REIT Fundのファンド対象不動産を一覧にしました。
注意：対象不動産別に表にしましたが、単独ではなく他の物件と同時にファンド募集されている場合があります。
| 種別 | 対象不動産 | ファンド総額 |
| ヘルスケア | マミーズホーム（老人ホーム・目黒区） | 6億9000万円 |
| ヘルスケア | アガペーの泉（グループホーム・相模原市） | 3000万円 |
| ヘルスケア | マミーズホーム（老人ホーム・目黒区） | 6億9000万円 |
| ヘルスケア | フループライフガーデン（老人ホーム・仙台市） | 2億1500万円 |
| ヘルスケア | アルプスの杜さがみ（老人ホーム・相模原市） | 2億3000万円 |
| ヘルスケア | チャーム奈良三郷（老人ホーム・生駒郡） | 3億2000万円 |
| ヘルスケア | イリーゼ西宮の沢（老人ホーム・札幌市） | 3億3500万円 |
| ヘルスケア | サニースポット平岸六条（グループホーム・札幌市） | 2000万円 |
| ヘルスケア | サービス付き高齢者向け住宅 2件（札幌市） | 1000万円 |
| レジデンス | アルファレジデンス学園前（札幌市） | 3億4000万円 |
| ホテル | センチュリオンホテル 2件（文京区・台東区） | 23億円 |
| ホテル | グランド赤坂（港区） | 10億円 |
ほとんどの案件が億単位の募集額（maneoなど他のプラットフォームでの募集も含む）となっており、ホテルファンドは10億円単位です。
Pre REIT Fundの匿名化解除に対する対応
Pre REIT Fundにおいては匿名化解除に関する公式コメントは確認できていません。
前述の通り、投資対象不動産は明確になっているのでその点は評価できますが、借り手情報が公開されればファンドについて投資家が個人で調べることが可能になり、より一層安全性が高まると考えます。
募集の媒介を行なっているmaneo社を含め、どのような対応を取るのか注目したいと思います。
maneoとの関係
Pre REIT Fundは自身のサイトでもファンドを募集していますが、maneoマーケットとアップルバンクでも募集されています。
そしてmaneo社とは資本業務提携を結んでいます。
これにはPre REIT Fund社の木山社長とmaneoの瀧本社長の個人的な交流があったことも理由であると説明されていました。
この度、プレリートファンド株式会社の親会社であるブルーメロンキャピタル株式会社は
maneoマーケット株式会社と資本業務提携を結んで子会社となりました。
maneoマーケット社との一層の業務提携強化によって、更なる成長加速を目指します。
代表取締役は引き続き木山憲一が続投いたしますので、今後とも宜しくお願いいたします。
詳細につきましては、以下URLをご確認ください。
https://www.value-press.com/pressrelease/199506/
引用元：Pre REIT Fundホームページ ニュース 2018/04/02掲載
しかし、maneo社は相次ぐ不祥事により、瀧本社長の退任を検討しており、Pre REIT Fundもなんらかの影響を受ける可能性は否定できません。
信用の強化を狙ったmaneoの傘下に入るという選択は、今のところ順調とは言えないようです。
ただ、自社での募集は満額成立しないことも多く、投資家も3300人程度なので他のプラットフォームを利用して認知度を上げていく必要はあると思われます。
最後に
ソーシャルレンディングには利回りをはじめとして様々な魅力がありますが、2018年は事業者に様々な問題が発生し、遅延や債務不履行が多発しました。
Pre REIT Fundにはレジデンス以外に出資できる魅力を感じ、管理人も実際に出資していますが、本記事はPre REIT Fundの安全性を保証するものではありません。
投資においてはファンドごとに安全性を調査し、常に慎重にご判断ください。