淀屋橋駅の魅力は？
不動産（マンション）相場を明らかにするために、Osaka Metro御堂筋線 淀屋橋駅、京阪電鉄京阪本線 淀屋橋駅の魅力と課題を調査しました。
魅力！
- 大阪市内の主要駅（梅田、なんば、天王寺、新大阪）と京都へアクセスしやすい
- 外国人観光客の増加に伴って駅の利用者も増加傾向
- Osaka Metro 御堂筋線の強化、淀屋橋駅リニューアル予定で今後に期待
- 駅周辺マンションの資産価値（リセールバリュー）は高い
課題？
- 大阪の中ではマンション価格はかなり高額なエリアのため、マンション投資の表面利回りは低い
- 新規開業のホテルは淀屋橋エリアにはなく、東側の北浜、南側の本町で開発が活発
淀屋橋駅の概要
淀屋橋駅の概要と駅の将来性を調査しました。
淀屋橋駅前（北東方向を撮影 左後方は大阪市庁舎）
淀屋橋駅の基本情報
住所 ：大阪市中央区北浜3丁目6-14
乗入路線：Osaka Metro 御堂筋線、京阪電鉄 京阪本線
乗車人員：Osaka Metro・・・113,107人（2018年1日あたり）
京阪・・・61,307人（2017年、1日あたり）
乗車人員数の10年前比増減はOsaka Metroは103.2%とわずかながら増加、京阪は89.9%と減少傾向が見られます。
一方で、5年前比増減はOsaka Metroは109.3%、京阪は109.0%となっており、近年に限ってみれば利用客が大幅増加しています。
これは主に外国人観光客の伸びが影響していると推測できるデータがあります。
2016年以降、日本に来る外国からの観光客数と共に大阪に来る観光客も右肩上がりで上昇中です。
京阪淀屋橋駅は京都と大阪を結ぶ路線の一つであり、京都人気の高さを考えれば外国人観光客が淀屋橋駅を利用する可能性は高いと推測できます。
また、後述の通り淀屋橋駅は大阪の主要駅である梅田駅（大阪駅）、なんば駅、天王寺駅、新大阪駅のいずれにも乗り換えなしでアクセスできることから観光拠点としての魅力は非常に高いと言えます。
大阪市内主要駅と京都へのアクセス
大阪市内主要駅までの所要時間とアクセスの良さは立地調査の重要なポイントです。
大阪の主要駅：梅田(大阪)、なんば、天王寺、新大阪に加えて、観光の観点から京都、四条へのアクセスを調査しました。
| 主要駅 | ルート（乗換回数） | 所要時間 |
| 梅田まで | 御堂筋線（0） | 約2分 |
| なんばまで | 御堂筋線（0） | 約5分 |
| 天王寺まで | 御堂筋線（0） | 約15分 |
| 新大阪駅 | 御堂筋線（0） | 約10分 |
| 京都 | 御堂筋線 → JR（1） | 約40分 |
| 祇園四条 | 京阪本線（0） | 約55分 |
大阪市内のすべての主要駅へ15分以内に行くことができる恵まれた立地で、大阪市内の通勤・通学には申し分ない立地です。
また、大阪駅でJRに乗り換えることで京都駅へ、京阪を利用することで京都観光の中心地である四条エリアにも乗り換え不要でアクセスできるため、観光拠点としての価値も高いと考えます。
御堂筋線・中央線リニューアル
Osaka Metroの中期経営計画によると御堂筋線９駅、中央線６駅のリニューアルを2024年度までに完了するという計画が提案されています。
すでに御堂筋線 新大阪駅・中津駅・心斎橋駅はリニューアル工事に着手しており、淀屋橋駅は2024年の完成を予定しています。
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淀屋橋駅周辺の利便性
淀屋橋駅の周辺にある生活に便利な施設をリストアップしました。
駅周辺の施設
| 施設 | 淀屋橋駅からのアクセス |
| 大阪市役所（行政サービス） | 徒歩約3分 |
| 大阪府立中之島図書館（行政サービス） | 徒歩約4分 |
| ファミリーマート 高麗橋四丁目店 | 徒歩約1分 |
| ファミリーマート 淀屋橋odona店 | 徒歩約1分 |
| ローソンS OSL淀屋橋駅店 | 淀屋橋駅構内 |
| KOHYO 淀屋橋店（スーパー） | 徒歩約1分 |
| foodium堂島（スーパー） | 徒歩約5分 |
| コクミン薬局 淀屋橋駅店（ドラッグストア） | 徒歩約1分 |
| 三菱UFJ銀行 大阪営業部 | 徒歩約2分 |
| みずほ銀行 大阪中央支店 | 徒歩約1分 |
淀屋橋駅周辺には徒歩5分圏内にコンビニ、スーパー、ドラッグストア、銀行、市役所があり生活に必要な施設が揃っています。
大阪市役所
淀屋橋駅周辺の今後の開発（御堂筋ゲート）
淀屋橋駅周辺の今後の開発として「御堂筋ゲート」となるツインビル計画が進んでいます。
淀屋橋駅東側に所在する「日土地淀屋橋ビル」と「京阪御堂筋ビル」を一体化して建て替える計画が進んでいます。
オフィスを中心として低層階は商業施設を誘致する計画であり、地下部分は淀屋橋駅と直結します。
敷地面積は約3,940㎡、延床面積約7万3,600㎡の地下4階・地上28階建ビルで、解体開始は2020年、新築建物着工は2022年、2025年に竣工の予定です。
現在の日土地淀屋橋ビル（淀屋橋駅東側）
一方、西側に所在するビルは大和ハウス工業、住友商事、住友生命、関電不動産開発、ミズノ、白洋舎などが共同で同じく地上28階、延べ面積約13万㎡の超高層ビルを2024年竣工の予定で建築します。
淀屋橋駅西側のビル
事業主体は異なるものの、東西のビルはデザインの調和が図られる見通しで、同時期に建てられる28階建ての東西ビルが完成すれば「御堂筋ゲート」としての機能が期待されます。
淀屋橋駅東地区都市再生事業について 完成パース
引用元：https://www.keihan-holdings.co.jp/news/upload/2019-07-23_yodoyabashi.pdf
淀屋橋駅周辺の不動産
淀屋橋駅周辺の不動産を調査し、投資先としての可能性を調査しました。
不動産投資用マンションの賃料を調査
専有面積40㎡未満・築5年以内・駅から徒歩5分以内の物件を検索し、淀屋橋駅周辺の賃料相場を算出しました。
| 物件名 | 築年月 | 坪単価（円） |
| クリスタルグランツ西本町 | 2016年3月 | 11,155 |
| プレサンスNEO淀屋橋 | 2016年3月 | 10,713 |
| スプランディッド淀屋橋DUE | 2016年3月 | 11,499 |
| S-RESIDENCE淀屋橋 | 2016年1月 | 11,527 |
※賃料の坪単価は共益費を含んだ額で算出
上記物件の平均は築年数：3.5年・駅からの距離：5.0分・専有面積：32.40㎡・坪単価：11,681円となりました。
家賃の平均は共益費込みで11.6万円であることから、築年数が新しく、駅徒歩5分程度の物件であればある程度の家賃収入を計算できます。
家賃の坪単価は2019年に調査した塚本駅（坪単価：9,599円）、森ノ宮駅（同：10,120円）に比べて高い水準にあるため、購入価格次第では投資効果が得られる可能性があります。
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淀屋橋駅の中古マンション相場を調査
賃貸物件の調査結果から、2016年頃、駅徒歩5分の好立地に単身者向けマンションが多く建築されていたことがわかります。
淀屋橋周辺の物件を購入する場合や不動産ファンドが組成される場合を想定して、中古の区分マンションの価格を調査し、査定額を算出しました。
中古投資用物件のモデルケースを設定し、その参考価格を独自の調査と計算式にて算出しました。
淀屋橋駅周辺の価格と、以前調査した森ノ宮駅周辺の価格を比較します。
モデル設定条件：駅徒歩5分・5階部分・専有面積25㎡
| 築年数 | 5年 | 10年 | 15年 | 20年 |
| 淀屋橋（万円） | 1886 | 1703 | 1537 | 1387 |
| 森ノ宮（万円） | 1479 | 1339 | 1211 | 1096 |
※マンションの個別の事情により価格は大きく変動しますので、あくまで参考価格としてご覧ください。
築年数にかかわらず、森ノ宮駅周辺と比較して約1.27倍高い査定額になりました。
先に調査した家賃相場では森ノ宮駅周辺との差は約1.15倍であったことから、賃貸マンション投資としての表面利回りは低くなります。
ポイント
淀屋橋駅周辺の資産価値（リセールバリュー） 引用元：SUUMO新築マンション 2019.8.6号
リセールバリュー（%） ＝ 100 × 築9〜11年の中古物件価格 ÷ 新築時分譲価格
リセールバリューが高ければ中古物件がより高値で取引されていることを示しています。
そんな中、淀屋橋周辺のリセールバリューは関西で第3位にランキングされるほど高く、136.3%を誇ります。
宿泊施設の開発状況
淀屋橋は観光の拠点として交通の便が良いことから宿泊施設の開発状況を調査しました。
淀屋橋駅周辺で最近オープンしたホテルは2018年4月新築の「相鉄フレッサイン 大阪淀屋橋」くらいで新しいホテルは、一駅東側の「北浜駅」または一駅南側の「本町駅」に集中しています。
KANSAI SANPO BLOG様の調査によれば、淀屋橋駅周辺で2019年に開業するホテルはなく、2020年、2021年に1件ずつ存在するだけです。
まとめ
淀屋橋周辺の調査結果をまとめると以下のようになりました。
現時点では淀屋橋近辺で不動産関連ファンドなどは組まれる可能性は低そうですが、将来的に不動産投資案件があった時にはぜひご参考にしてください！
