FANTAS repro PJ-22（平塚市戸建）を評価

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FANTAS repro 22号ファンドのポイント

FANTAS repro21号（空き家再生ファンド）の対象不動産は神奈川県平塚市万田に所在します。

平塚市と万田地区の人口推移、周辺環境、周辺地価の算定等からファンドの魅力やポイントをまとめました。

ココがポイント

・取引価格や路線価の調査による土地査定額は募集額（優先出資額）もファンド総額も上回る

・周辺戸建賃貸の賃料から推測する表面利回りは十分に高い

・ファンドの利回り9%は不特法ファンドの中では最高水準

・抽選方式・出資上限10万円が採用されたため、出資の可能性が増加

ココに注意

・平塚市の人口は減少傾向

・募集総額680万円なので抽選倍率は相当高いと予想される

管理人の評価　

FANTAS repro 22号ファンドの概要

FANTAS repro22号ファンドの概要をまとめました。

募集額（優先出資）	680万円
ファンド総額	840万円
劣後出資比率	20%
募集開始日時	2020年3月2日　12:00
予定利回り	9.0%
運用期間（※）	144日
最低投資額	1万円、上限10万円

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投資対象不動産

引用元：FANTAS repro第22号物件エリア情報

種別　　：FANTAS repro（空き家再生ファンド）

物件　　：神奈川県平塚市万田字井戸久保木造2階建、駐車場あり

最寄駅　：JR東海道本線平塚駅　徒歩61分

　　　　　バス経路：平塚駅北口バス停→21分→下出縄停留所→徒歩5分

竣工日　：1981年10月（築39年）

建物面積：102.67㎡

現況　　：賃貸中（リフォーム済）

立地調査 - 平塚市万田（旭地区）

対象不動産は平塚市万田、JR東海道本線平塚駅から徒歩で約61分、車で14分の場所に所在します。

平塚市および万田地区の人口の推移と行政の空き家への取り組み、最寄駅の利用状況を調査しました。

平塚市と万田の人口推移

平塚市の2019年1月末現在の人口は約25.8万人、対象不動産の所在する万田の人口は5197人です。

人口の推移は平塚市はほぼ横ばい、万田地区は一旦大幅な上昇があった後やや減少から横ばい傾向で、10年前に比べて平塚市は1%の減少、万田地区は6.5%の増加となっています。

平塚市「人口と世帯・町丁別人口と世帯」より作成（http://www.city.hiratsuka.kanagawa.jp/tokei/page-c_01771.html）

以前調査した横須賀市は人口が10年前比95%程度に減少していたことに比べると平塚市の人口減少は小さいと言えます。

平塚市の空き家対策

近年特に注目されるようになった空家問題に対して平塚市では、平成30年3月に「平塚市空家等対策計画」を策定しています。

その中で現状と課題について分析されていますので、一部を引用して要約しました。

○　現状

65歳以上の高齢者が平成24年 (2012年)から平成29年(2017年)までの5年間で1万人以上増加し、高齢化率では、平成27年(2015年)に25%を超え、急速に進展している
高齢化が進むとともに、将来的に空家になりやすいひとり暮らし高齢者も増加する傾向にある
戸建て住宅新築戸数はほぼ横ばいとなっているが、新築戸数が世帯数の増加を大きく上回る状況が多くなっている
旭地区（管理人註：対象不動産の所在する地区）の空家率（空家戸数÷戸建住宅数）は平塚市の中では低水準の1.42%

○　課題

人口減少や高齢化の進展、住宅ストックの過剰などによって空家等が増加しており、空家等の発生を抑制していくことが必要
管理不全空家等により周辺地域で住環境の悪化、地域住民の不安の増大が生じているため、管理不全空家等を解消していくことが必要
所有者等の活用意向や利活用環境が未成熟であるため利活用が進んでいない状況であり、空家等の利活用を促進することが必要

引用元：平塚市空家等対策計画より

http://www.city.hiratsuka.kanagawa.jp/machizukuri/page55_00018.html

平塚市も課題としてあげている空家の利活用について、FANTAS fundingでは空家を投資用不動産として再生するFANTAS reproに取り組んでおり、価値の低い空家をリフォームして賃貸用不動産として活用しています。

最寄駅の利便性

最寄駅はJR東海道本線平塚駅です。

駅までは徒歩約60分、車であれば14分であるため、基本的にはマイカー利用を前提とします。

なお、「下出縄」バス停が徒歩5分の距離にあり、「平塚駅北口行き」に乗車すれば約21分で平塚駅に行けます。

平塚駅の2018年度1日あたり乗車人員数は61,807人で10年前比は101.9%、5年前比100.5%と僅かながら増加傾向です。

平塚駅から都心へのアクセスは比較的良好で、東京駅までは乗り換えなし約70分、新宿駅まで乗り換えなし約77分、横浜駅までは乗り換えなし約40分となっており、通勤も可能な範囲です。

対象不動産の周辺施設

対象不動産の周辺の生活利便性に関連する施設を調査しました。

育英幼稚園・・・徒歩1分

セブンイレブン平塚出縄店・・・徒歩4分

しまむらストアー旭店（スーパー）・・・徒歩9分

WORKMAN Plus平塚旭店・・・徒歩10分

CREAT SD平塚万田店（ドラッグストア）・・・徒歩10分

上記のように徒歩10分圏内にも様々な施設・店舗があるため、マイカー使用が前提にはなりますが、生活利便性は比較的高いと考えます。

ファンドの安全性

本ファンドは募集額680万円であり、FANTAS fundingが20%の劣後出資を行い総額850万円となります。

募集額とファンド総額に対して対象不動産の評価額を査定しました。

対象不動産の土地面積は会員情報として知ることができますが、Google Mapsで見る限り旗竿地であると思われます。

そのため、土地価格の査定には敷地面積のうち有効に利用できる部分の面積を用いたいところですが、流石にそれを算出するのは困難です。

そこで、延床面積が102.67㎡、容積率が80%であることから少なくとも敷地面積は128.34㎡あるはずなので、この面積を有効面積と仮定して査定をすることにしました。

対象不動産の地価を査定

対象不動産周辺の地価を推定するために、国土交通省地価公示、都道府県地価調査、国土交通省土地総合情報システム（http://www.land.mlit.go.jp/webland/）、全国地価マップ（https://www.chikamap.jp/chikamap/Portal）を参考に、平塚市万田周辺の土地取引価格、路線価を一覧にしました。

情報源	衣笠駅から徒歩（分）	住所	㎡単価（万円）
取引価格	30-60	平塚市万田	4.62
取引価格	30-60	平塚市万田	3.08
取引価格	30-60	平塚市山下	12.31
取引価格	30-60	平塚市山下	8.00
取引価格	30-60	平塚市山下	7.83
取引価格	30-60	平塚市出縄	11.18
路線価	61	対象不動産東道路	7.90

上表の「取引価格」から算出した平塚市万田周辺の土地㎡単価の平均値は7.84万円、対象不動産の敷地面積（当サイト仮定、上記メモ参照）は128.34㎡であることから、査定額は1006.2万円になりました。

また、対象不動産の東側道路の路線価（79,000円/㎡）から算出した査定額は1013.9万円になりました。

この査定額は優先出資額を大幅に上回り、ファンド総額も上回りました。

これに加えて建物価格とリフォーム価格が上乗せされることを考慮すれば、想定価格で売却できる可能性は高いと判断します。

対象不動産周辺の賃料

平塚市万田周辺の地区30年以上の戸建賃貸の賃料について調査しました。

住所	築年数	平塚駅からの距離	㎡単価（円）
平塚市万田	41	バス20分	998
平塚市山下	32	バス13分	897
平塚市高根	36	バス12分	983