Jointo α 第7号ファンド（豊洲タワー2）のポイント
Jointo α（ジョイントアルファ）の新規ファンド（アルファアセットファンド豊洲タワー2）の対象不動産は江東区豊洲二丁目に所在するマンション、アーバンドック パークシティ豊洲 タワーAです。
対象不動産の立地や当サイト独自の査定およびAI査定や査定サイトの調査、同じマンションが対象不動産であったJointo αの5号ファンドとの比較を行いました。
ココがポイント
- 優先出資：劣後出資＝70：30で元本毀損リスクをかなり低減
- 当サイト査定に対してファンド総額は87.0%、募集額は60.9%であるため元本の安全性は高いと評価
- 東京メトロ有楽町線 豊洲駅まで徒歩6分、東京の主要駅まで30分以内の好立地
- 最寄の豊洲駅の乗降人員数は10年前比185%以上の急激な増加
ココに注意
- 募集分は優先出資であるが、抵当権等の担保はない
- 最低投資金額が10万円のため、少額分散投資には不向き
- 利回り3.4%は不特法ファンドとしてはやや低い
- 運用期間12ヶ月であるが、コロナウイルスの影響で見通しが不透明
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Jointo α 豊洲タワー2ファンド募集概要
Jointo α（ジョイントアルファ）豊洲タワー2ファンドの概要を表にまとめました。
Jointo αの過去ファンドと同様に優先出資：劣後出資＝70：30であり、元本毀損のリスクは小さいと言えます。
一方、利回りは3.4%となっており、Jointo α 5号案件の豊洲タワーファンドの利回りと同じ設定ですがやや物足らない印象です。
| 物件価格 | 5300万円 |
| 募集額 | 3710万円 |
| 募集開始日時 | 2020年3月16日 12:00〜 |
| 予定利回り | 3.4% |
| 運用期間 | 1年（2020年4月1日開始） |
| 最低投資額 | 10万円（上限100万円） |
対象不動産の詳細
対象物件：アーバンドックパークシティ豊洲 タワーA 東京都江東区豊洲二丁目13番地1
築年月 ：2008年2月（築13年）
専有面積：70.55㎡
月額家賃：265,000円（共益費込）
契約期間：2019年8月9日から2021年8月8日（自動更新、途中解約あり）
対象不動産査定による安全性調査
アーバンドックパークシティ豊洲 タワーA（以後、パークシティ豊洲Aと言います）の査定額を当サイトの独自評価、査定サイトの評価、実際の販売価格から算出した結果は以下の通りになりました。
| 査定方法 | 査定額（専有面積70.55㎡） |
| 出資総額 | 5300万円 |
| 当サイト独自査定額 | 6089万円 |
| 査定サイト査定額 | 7419万円 |
| 同マンション販売価格 | 7207万円 |
以下、それぞれの査定額についてより詳しく説明します。
豊洲駅周辺の売出価格から算出した独自査定
豊洲駅から徒歩10分圏内の50㎡以上の中古区分マンションを対象として、販売価格から独自の査定額を算出しました。
その結果、パークシティ豊洲Aの当サイト独自の査定は㎡単価＝86.3万円、価格＝6089万円になりました（専有面積70.55㎡）。
ファンドの総額5300万円は独自査定の87.0%、募集額（優先出資額）3710万円は60.9%に相当します。
査定サイトとAI査定の活用
続いて、査定サイトとAI査定を活用してパークシティ豊洲Aの査定額を算出しました。
無料で使えるAI査定サービスについては下記記事をご参考にしてください。
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AI査定サイトは、PRICE MAP（https://www.homes.co.jp/price-map/）、SRE不動産（https://sre-realestate.com/uri/mansion/）、マンションマーケット（https://mansion-market.com/satei）で調査し、3社の結果から平均を算出しました。
| 査定サイト | ㎡単価（万円） | 価格（万円） |
| PRICE MAP | 100.0 | 7054 |
| SRE不動産 | 109.8 | 7748 |
| マンションマーケット | 105.7 | 7455 |
| 平均 | 105.2 | 7419 |
今回の2つの査定の平均値は㎡単価105.2万円、価格7419万円となり、当サイト独自査定の結果より約1330万円高いという結果でした。
本ファンドの出資総額5300万円はAI査定額の71.4%、募集額（優先出資額）3710万円はAI査定額の50.0%に相当します。
当サイト独自査定、AI査定どちらと比較しても出資総額・募集額が大幅に低く、元本の安全性はかなり高いと評価します。
パークシティ豊洲Aの売り出し価格を調査
パークシティ豊洲Aは、現時点で4件の売り出しがありましたので、それぞれの㎡単価を算出しました。
| 階 | 専有面積 ㎡ | 価格 万円 | ㎡単価 万円 |
| 9階 | 65.25 | 6600 | 101.1 |
| 29階 | 80.07 | 8880 | 110.9 |
| 36階 | 71.38 | 7780 | 109.0 |
| 48階 | 80.38 | 9980 | 124.2 |
4件の売り出し価格の平均は㎡単価111.3万円になりますが、本物件はタワーマンションであり、階数による価格差がそれなりに大きいことが予想されます。
そこで、本物件に最も近い9階の㎡単価101.1万円/㎡を採用し、専有面積70.55㎡をかけると7136万円となります。
この7136万円に対して本ファンドの出資総額5300万円は74.2%、募集額（優先出資額）3710万円は52.0%に相当し、現在の売り出し価格に対してファンドの総額はかなり低い設定となっています。
賃料と表面利回り
さらに募集賃料から優先出資額（3710万円）、出資総額（5300万円）の妥当性を検討します。
パークシティ豊洲Aの本ファンドの対象住戸は月額265,000円（年額3,180,000円）、事業収益（分配原資）は年額2,311,292円となっています。
優先出資額と出資総額に対して、この家賃から算出した表面利回りと事業収益から算出した実質利回りは以下の通りです。
| 出資額 | 表面利回り | 実質利回り |
| 優先出資額 3710万円 | 8.57% | 6.23% |
| 出資総額 5300万円 | 6.00% | 4.36% |
出資総額（5300万円）に対する表面利回り6.00%、実質利回り4.36%は十分高い利回りであると考えます。
注意ポイント
現在の借主との契約期間は2年となっていますが、途中解約になる可能性もあり、マスターリース契約ではないため空室リスクは存在します。
予定利回り3.4%に必要な配当原資（優先出資分）は1,261,400円で、これは想定される月額利益の6.55ヶ月分に相当し、1年間の運用期間中、7ヶ月以上賃貸できれば配当を確保できることになります。
現在の契約は2021年8月8日までになっており、12ヶ月以上契約が残っているため、途中解約がなければ配当原資の確保は可能です。
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5号ファンドとの比較
2019年11月に募集された5号ファンドもアーバンドックパークシティ豊洲 タワーAが対象不動産でした。
この時の部屋は25階の90.22㎡、ファンド総額が6800万円であったので、㎡単価は75.4万円となります。
今回の7号ファンドは11階の70.55㎡、ファンド総額が5300万円なので㎡単価は75.1万円となり、わずかに低くなっていますが、今回の所在階が5号ファンドより低層階であることを考慮すれば価格の下落はないと判断できます。
立地調査
パークシティ豊洲Aの周辺施設と最寄駅の利用状況を調査しました。
周辺施設
パークシティ豊洲Aの周辺施設の一覧です。
- ゆらりん 豊三保育園（383m）
- 江東区立 豊洲北小学校（563m）
- 豊洲寺沢クリニック（69m）
- アーバンドックららぽーと豊洲 （337m）
- ローソン アーバンドックパークシティ豊洲店（92m）
- セブン-イレブン豊洲３丁目店 （231m）
- 江東区役所 豊洲文化センター （550m）
ファミリー層に嬉しい施設が近隣に存在し、生活利便性は高いと考えられます。
最寄駅＝豊洲駅の利用状況
最寄駅は東京メトロ有楽町線 豊洲駅 徒歩約6分で通勤にも通学にも便利な好立地です。
豊洲駅の2018年乗降人員数は227,384人で、10年前比185.2%と倍増に迫る増加となっています。
豊洲駅からは東京駅まで乗り換え1回約20分、新宿駅まで乗り換え1回約30分、品川駅まで乗り換え1回約30分と東京の主要駅に30分以内でアクセス可能という便利な立地です。
まとめ
Jointo α 豊洲ファンドの調査結果は次の通りになりました。
元本割れのリスクは非常に小さい反面、利回り3.4%はやや物足らない印象があります。
また、コロナウイルスが不動産業界や価格に与える影響が明確ではないため、12ヶ月後に売却が困難になることも考えられます。
しかし、不動産クラウドファンディングにおいて元本の安全性の高さは前提条件であり、Jointo αは東証一部上場企業である穴吹興産が運営していることは安全性の判断にプラスに働きます。