CREAL両国駅前ビルファンド
6月29日から募集開始のCREAL新規ファンドは墨田区両国駅前に所在するオフィスビル（両国駅前ビル）が対象不動産で、CREALにとっては初めてのオフィスビル案件となります。
両国駅前ビル評価額の独自査定、最寄駅の利用状況調査、表面利回りの算出を行ってファンドを査定しました。
ポイント
- 最寄駅まで徒歩1分の好立地で、駅の利用者数も増加傾向であるため需要が高いと予想される
- 募集額3億円超の大型案件なので、投資チャンスが大きい
- 劣後出資比率20%とCREALの案件としては高い比率であるため元本の毀損リスクが小さい
- 10万円以上投資で0.5%還元キャンペーン実施中
注意ポイント
- 売却益（キャピタルゲイン）を見込んでいるため売却がうまくいかなければ予定配当を下回るリスクあり
- 8フロア中、最大4フロアが空室になるリスクがある
管理人の評価
ファンドの募集概要
両国駅前ビルファンドの概要は以下のとおりです。
| 募集額 | 4億4900万円 |
| ファンド総額 | 3億5900万円 |
| 優先：劣後 | 80：20 |
| 予定利回り（最大） | 6.5% |
| 運用期間 | 15ヶ月 |
| 最小投資金額 | 1万円 |
劣後出資比率が20%になっており、元本毀損のリスクを低減していると言えます。
予定利回りはCREALとしては過去最高の6.5%（キャンペーン適用で実質7.0%）と魅力的な設定です。
CREALの通常のファンドと異なり、配当は実際の物件の収支に基づき、6ヶ月毎の配当になります。
一方で、CREALのファンド概要によれば、
”最大4フロアが空室となる可能性があり、リーシングリスク”
キャピタルゲインを見込んだ予定配当であるため
”売却活動がうまくいかない場合には予定通りの配当が行えないリスク”
があるとしています。
逆に想定以上のキャピタルゲインがあった場合でも配当は最大6.5%です。
○ キャンペーン情報
期間：2020年6月29日 20:00〜2020年7月19日 20:00
対象：10万円以上投資した方
内容：投資金額の0.5%をプレゼント
時期：2020年7月末日までに投資口座に入金
対象不動産の査定
両国駅前ビルの周辺1棟ビルの売出価格、公示地価などから対象不動産の価値を見積もり、あわせて最寄駅の利用状況調査、賃料から表面利回りの算出を行いました。
両国駅前ビルの外観（Google Mapsより作成）
対象不動産周辺の地価
両国駅前ビル周辺の相続税路線価と公示地価を調査しました。
| 住所 | 東京都墨田区両国2-13-8 |
| 敷地面積 ㎡ | 119.66 |
| 路線価 万円/㎡ | 88.0 |
| 路線価÷0.8×敷地面積 | 1億3163万円 |
| 公示地価（墨田5-4）万円/㎡ | 106.0 |
| 公示地価×敷地面積 | 1億2684万円 |
路線価（相続税路線価）と公示価格（墨田区両国2丁目）から算出した評価額は、両者に大きな差はありません。
両者の平均は1億2923万円になりますが、会員情報を見ると実際に購入した土地価格はもっと高いことから、需要が高く価格が上昇しているものと推測されます。
当サイト独自の評価額
両国駅前ビルは墨田区に所在するオフィスビルであることから、同区内の1棟ビルの売出価格を調査し、両国駅前ビルの評価額を算出しました。
対象物件は1995年4月竣工であるため築26年の建物として査定した結果、評価額は5億226万円となりました。
当サイト独自査定額よりファンド総額（4億4900万円）は小さいため、キャピタルゲインを狙える可能性があると考えます。
テナント募集の状況
現在、両国駅前ビルでは3フロアのテナントを募集しています。
3F、4F、7Fのいずれも78.74㎡のフロアで、賃料は全て28万5840円（坪単価1万2000円）で募集されています（7Fは即時入居可能、3F・4Fは10月1日〜）。
出典：東京オフィス検索（https://of-tokyo.jp/floor/70273/）
仮に全8フロアが上記賃料で契約された場合、月当たり収入：228.7万円、年間収入：約2744万円となり、ファンド総額に対して表面利回り6.11%、優先出資額（募集額）に対して7.64%と計算されます。
1F路面店舗の賃料はもっと高いと推測されますが、空室リスクもあり、インカムゲインを見通すのは難しいですが、予定利回り6.5%に対して一定のインカムゲインが得られると考えます。
近隣のオフィスの賃料
| 名称 | 築年数（年） | 駅徒歩距離 | 坪単価（円/坪） |
| 両国ミハマビル | 30 | 2分 | 15000 |
| 両国STビル | 27 | 3分 | 13000 |
両国駅前ビルと同じ墨田区両国2丁目のビルを調査したところ、いずれも両国駅前ビルの募集坪単価12000円より高く募集されていました。
現在の想定でも競争力のある賃料設定になっていると考えられます。
最寄駅の利用状況
両国駅前ビルの最寄駅はJR総武線 両国駅であり、徒歩1分の距離です。
JR 両国駅の2018年1日あたりの乗車人員数は39,862人、5年前比104.9%と増加傾向がうかがえます。
東京都内の住みたい街ランキング上位の駅からJR 両国駅までの交通アクセスを調査しました。
出典：SUUMO住みたい街ランキング2020 関東版（https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/sumai_nyumon/data/sumimachi2020kantou_eki/）
東京都内で1位のJR恵比寿駅からは乗り換え1回・35分、2位のJR吉祥寺駅からは乗り換えなし・45分、3位のJR目黒駅からは乗り換え1回・35分と人気エリアからのアクセスが良好なため通勤に便利です。
まとめ
CREALから新規募集される両国駅前ビルファンドを評価しました。
- 優先・劣後方式（劣後出資比率＝20%）を採用
- 最寄駅まで徒歩1分の好立地で、駅利用者は増加傾向
- 当サイト独自査定額はファンド総額を上回る
- 空室リスクがある（近隣のオフィス賃料相場に対しては優位性あり）
- 売却額は不透明
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