CREAL（クリアル）の魅力と課題
CREAL（クリアル）は2018年11月にサービスを開始した比較的新しい事業者ですが、その人気は非常に高く注目されています。
これからはじめる方向けに、管理人も50万円を出資しているCREALの特徴と評判を調査しましたのでご参考にしてください！
ココが魅力
- 不動産投資において重要な物件の所在地や立地環境が明確
- 対象不動産を画像や動画を用いて紹介、関連資料も豊富
- 優待付きのファンドがある（例：ホテルアマネク 浅草吾妻橋スカイ、ちくらつなぐホテル）
- マスターリース契約により空室リスクを低減
ココは課題
- 事業者としての歴史が浅く、想定外の事態の対応力が未知数
- 劣後出資の割合（10〜20%程度）はファンドによって異なり、他社より低め
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CREAL（クリアル）とは？
CREALのサービス概要をまとめました。
| 事業者 | 株式会社ブリッジ・シー・キャピタル |
| サービス開始 | 2018年11月 |
| 予定利回り | 4〜5% |
| 最低投資額 | 1万円 |
| 運用期間 | 6〜24ヶ月 |
| 代表取締役社長 | 横田 大造 |
| ファンドの種類 | 不動産特定共同事業法ファンド |
運営会社ブリッジ・シー・キャピタルはどんな会社？
事業運営会社の株式会社ブリッジ・シー・キャピタルは2011年に設立し、アセットマネジメント・ヘルスケアファンド・クラウドファンディングを事業内容としています。
取締役のメンバーを見ると、宅地建物取引士・不動産証券化マスター・医療経営士の横田社長を公認会計士、税理士がサポートする形で、アドバイザーにはゴールドマン・サックス証券出身者が名を連ねています。
基幹事業と思われる不動産アセットマネジメントでは運用資産残高約300億円ということで、不動産事業での実績は十分と思われます。
アセットマネジメントとは？
委託を受けて不動産などの資産の形成、運用、保全を行なうことをいう。
投資目的を達成するためにリスクとリターンをコントロールする必要があり、資産価値の評価、投資先の分散、投資期間の設定などを行う。
投資不動産の選定や売買だけでなく、不動産の収益性を左右する賃料の設定、テナントの選定などの業務にも関与する。
CREALの特徴とメリット
CREALでは下記の特徴を「3つの魅力」として紹介しています。
（1）クリアな物件・・・不動産投資において重要な判断基準となる、対象物件の所在地や立地環境に加えて、画像・動画を用いて物件の詳細を開示しています。
（2）少額投資可能・毎月配当・・・1口1万円から少額投資が可能で、投資した物件の賃貸収入は毎月配当されます。
（3）信頼の実績・・・運用資産残高約300億円の不動産アセットマネジメント会社が厳選した物件が提供されます。
管理人が感じるメリットとあわせて解説します。
投資対象物件が明確である
管理人が不動産ファンド（ソーシャルレンディング）へ出資する場合は、上記1の”クリアな物件”は非常に重要な特徴です。
株式投資を考えるとき、ファンドマネージャーに全てを任せるならば株式投資信託を購入すれば良いのですが、特定の会社の株を保有するならばその会社の事業内容・将来性・決算内容などを十分に吟味します。
不動産投資でもJ-REITの場合は分散投資が可能ですが、不動産ファンドは基本的に１つの不動産に投資することになるのでその対象を十分に調査しなければなりません。
その点、CREALは不動産特定共同事業法に基づく不動産ファンドであるため、対象不動産が明確であり、ピンポイントで地域や建物の調査ができるため、投資家が出資判断をしやすいという点がメリットです。
CREALでは、レジデンス、オフィス、商業施設、宿泊施設等、また家賃収入目的の完成物件から開発利益目的の開発物件まで、数多くの商品ラインナップを提供していく予定とのことで、マンション以外へ投資が可能と考えられます。
一方で、都心部のオフィスや宿泊施設の稼働率は高い状態で推移しているため、リスク分散を図る上でも様々な投資対象が選べることはメリットになります。
少額投資可能で配当は毎月
1万円から投資可能なので管理人のように投資初心者でまだ資金が潤沢ではない場合でも分散投資が可能です。
CREALではマンション、保育所、ホテルなど多彩な投資対象があり、運用期間や利回りもそれぞれ異なることから、少額で分散投資できればリスクを低減できます。
毎月配当は配当の嬉しさを実感する回数が増えるという点で特に初心者には嬉しいポイントです。
ただ、毎月配当は事務手数料も多く必要になるのではないかという点は懸念されます。
CREAL ファンドの安全性
CREALでは投資家から集めたお金を優先出資として扱い、ブリッジ・シー・キャピタル（運営者）は劣後出資者として出資するという特徴があり、これによって元本毀損のリスクを低減しています。
配当はマスターリース契約による賃料収入を元にしているため、仮に空室になっても賃料が0円になることはありません。
優先出資と劣後出資
CREALのファンドでは優先出資と劣後出資を合わせたお金で対象不動産を購入し、その不動産から得られた利益を出資者に分配します。
投資家からの出資金を「優先出資」として、運営者が払い込みする出資金を「劣後出資」と分けて扱っており、優先出資と劣後出資では利益や損失が出た場合の取り扱いが異なります。
利益の分配に当たって、賃料収益や売却益を投資家（優先出資）から優先的に配当し（想定利回りが上限）、 仮に損失が発生した場合には運営者（劣後出資）から優先的に負担することで投資家の元利の安全性を高めています。
劣後出資の割合は？
CREALの劣後出資の割合について、サポートセンターに下記質問をしました。
【質問】
1．アマネク浅草吾妻橋の案件について、劣後出資部分の割合が明らかになっていないが、今後、その割合が決まるのか？
2．劣後出資の割合が常に一定なのか、ファンド毎に異なるのか？
【回答】
1．劣後出資は概ね全体の出資額の１割で、アマネク吾妻橋の出資金額88,000万円には、劣後出資は含まれず、投資家からの出資金額のみが表示されている。
2．劣後出資の割合はファンド毎に異なるが、いずれのファンドも運営者が出資者としてリスクを引き受けて運用を行うことで、優先出資者の皆様への安定的な配当供給を担保する。
劣後出資の割合は案件ごとに異なるため、対象不動産の調査とともに劣後出資の割合の妥当性も考慮して出資判断を行いたいと思います。
現在までのところ劣後出資の割合は10〜20%程度となっており、他社ファンドと比べるとやや割合が小さいと言えます。
マスターリース契約
劣後出資比率がやや小さいと紹介しましたが、CREALのファンドではマスターリース契約による賃料を配当のためのお金（配当原資）に当てるという魅力があります。
マスターリースは建物を一括借り上げすることを言い、CREALの運営者「ブリッジ・シー・キャピタル」から関連会社「ブリッジ・シー・エステート」が借り上げることによって、一定の家賃収入が得られるシステムになっています。
万一、ブリッジ・シー・キャピタル社が倒産するなどしてしまえばマスターリース契約も意味がありませんが、そうでなければ配当分（金利分）の原資は確保されている点がメリットと言えます。
CREALの評判
CREALの評判についてTwitterの書き込みを調査しましたので、一部をご紹介します。
投資家歴の長い方や著名な投資サイトを運営している方のコメントもありましたが、物件の透明性や情報量の多さについて概ね評価が高いです。
サービス開始から日が経ちましたので改めてCREAL(クリアル)の評判をまとめました。
非常に人気の高いサービスですがメリット・デメリットの両面から解説しています。
CREALは大型案件、短期運用案件が出ており投資家サイドから見て選択肢が多いことも魅力です。 #CREAL https://t.co/AlMrBUBcIQ
— ソーシャルレンディング屋さん (@sociallending7) April 23, 2019
クラウドバンクから分配あり！徐々に増えていく分配金が楽しみになっています。 CREALの新しい案件のお知らせもあったし、益々楽しい！ 魅力的な投資先がどんどん増えてるので、色々参加できるようにしっかり仕事もしなきゃと働く意欲にも繋がってます！
— ぽんぽこ (@okonominA) June 8, 2019
まとめ
CREALの最大の魅力は、不動産投資において重要な物件の所在地や立地環境が明確であり、対象不動産を画像や動画を用いて紹介するなど物件の資料が豊富な点です。
豊富な資料を用いて対象不動産の価値を見積もることができれば、元本毀損リスクを大小を納得したうえで出資でき、マスターリース契約により一定の賃料が得られるため配当原資が確保されます。
ファンド事業者としての歴史は浅いですが、運営会社は不動産アセットマネジメントでは運用資産残高約300億円ということで、今後着実に実績を積み上げると考えます。
以上のことから、これからはじめる方にもお勧めできる事業者です。
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