【12/27】オーナーズブック 荒川区マンション用素地ファンドを調査

ファンドのポイント

OwnersBook募集概要

OwnersBook公式サイト

貸付先1

物件　：東京都荒川区西日暮里 マンション用素地

貸付額：1億1000万円

種別　：シニアローン

貸付先：設立3年超の総合不動産会社

査定額：1億3800万円　（1億1000万円はそのうち79.7%）

担保　：極度額 1億1000万円の根抵当権（第一順位）を設定

備考　：現時点で土地の上に建物は存在しない

貸付先2

物件　：東京都文京区本郷　マンション一室

貸付額：10万円

種別　：メザニンローン

貸付先：設立3年超の総合不動産会社

査定額：2340万円　（10万円はそのうち0.43%）

担保：極度額1000万円に対し既に540万円を貸付済み、12月中に30万円、2019年1月中に20万円の追加貸付を予定、本案件実行時に10万円の追加貸付

物件＆立地調査

対象のマンション用素地は東京都荒川区西日暮里にあり、JR山手線・京浜東北線、東京メトロ千代田線、日暮里・舎人ライナーへのアクセスが便利とのことから、西日暮里駅から徒歩5分程度と推測されます。

西日暮里駅は3つの鉄道会社が乗り入れており、東京まで乗り換えなし約15分、新宿まで乗り換えなし約20分、品川まで乗り換えなし約30分など各所へのアクセスが良好です。

西日暮里駅の乗車人員数をリサーチした結果、東京メトロは約8万3000人（2016年）で10年前比123.0%と大幅増加、日暮里・舎人ライナーの乗車人員数は約1万4000人（2017年）で5年前比144.1%と大幅上昇、JR東日本は10万1000人（2017年）で10年前比109.7%とすべての路線で上昇傾向が見られます。

以上のことから西日暮里エリアには高い住宅需要があると考えます。

西日暮里の住みやすさについて現地取材したブログがありますので紹介します。

この中で、西日暮里は都会過ぎず田舎過ぎなくてちょうどいい街、地方から初めて東京に住むという方におすすめの街とレポートされています。

対象土地には1階部分を店舗（30㎡台と40㎡台の2つ）、2階から5階部分を30㎡台5戸、40㎡台3戸から構成される総戸数8戸のマンションを建築する計画です。

1階部分の面積を約80㎡とすると単純に延床面積は400㎡となります。

対象不動産の建ぺい率・容積率は不明ですが、仮に建ぺい率80%、容積率400%とすれば、対象の土地面積は100〜150㎡程度であると考えられます。

そこで、荒川区の商業用土地を調査したところ、

となっており、単価90万円/㎡と仮定すると評価額1億3800万円の対象土地は153㎡と算出され、概ね上の予想と一致しました。

なお、貸付先1は返済原資として、他の金融機関等からの借入等を想定している、とのことで対象不動産の売却益を返済原資とは考えていません。

住宅需要は高そうなので売却はスムーズに行くと考えますが、貸付先は3期前・2期前ともに経常赤字であったことから、借入には多少のハードルがあるのではないかという懸念があります。

まとめ

西日暮里駅の乗車人員数は大幅増加中で、高い住宅需要とそれに伴う貸店舗需要が存在すると考えられます。

シニアローンでLTV＝79.7%はOwnersBookの案件としては通常の範囲ですが、返済原資が対象不動産の売却益ではない点がやや気になります。

個人的には”港区オフィス・商業素地第1号ファンド”がまだ出資可能な状態で利回りも高いため、そちらを優先し現時点では出資を見送る方針です。