【5/21募集】CREALレジデンスファンドを調査

CREAL ファンドのポイント

CREALレジデンスファンドの対象不動産はスカイコート高田馬場第3です。

対象不動産の立地や各種方法による査定額を算出してファンドの検討を行いました。

CREAL ファンド募集概要

ファンドの概要は以下の通りで、CREALのレジデンスファンドとしては利回りが4.5%とやや高めに設定されています。

CREAL公式サイト

対象不動産の詳細

対象物件：スカイコート高田馬場第3

築年月　：1999年11月

専有面積：19.02㎡

賃料収入：マスターリース契約

対象不動産査定による安全性調査

スカイコート高田馬場第3の査定額を比較検討します。

下落合駅周辺の売出価格から算出した人力査定

下落合駅周辺の現時点での中古マンション市場を調査した結果、当サイト独自の査定は㎡単価＝78.1万円、価格＝1486万円になりました。

ReTechを活用したAI査定

続いて、AI査定を利用して対象不動産の査定額を算出しました。

AI査定の利用価値や利用方法は下記の記事をご参考にしてください。

㎡単価は査定額を今回の対象住戸の専有面積19.02㎡で割って算出しました。

いつも使っているIESHILとFANTAS checkではスカイコート高田馬場第3の情報が得られなかったため、HowMaとPRICE MAPの結果を利用しました。

今回の2つの査定の平均値は㎡単価81.5万円、価格1550万円となりました。

賃料から逆算した査定額

さらに募集賃料から価格の算定をしてみたいと思います。

現在、スカイコート高田馬場第3では5階の18.95㎡の1Kが月額77000円（共益費込）賃貸募集されています。

今回募集の区分は19.02㎡ですが、賃料はほとんど変わらないと考えられるため、上記の額を採用しました。

月額77000円の年間賃料92.4万円から表面利回りと物件価格の関係を計算しました。

スカイコート高田馬場第3は築19年であることから、周辺物件の売り出し価格を参考に表面利回り5.5〜6.5%で物件価格を算出しました。

表面利回りの中央値6.0%の場合は物件価格1540万円でAI査定と同等、6.25%の場合は1478万円で人力査定と同等になります。

優先出資額は上記査定額のどれと比べても高いことから、対象物件の高い賃料に依存した設定と考えます。

売却時に同等の賃料を確保していれば問題ありませんが、退去等により賃料が下落していると売却に苦戦する可能性も考えられます。

立地調査

スカイコート高田馬場第3はセブン-イレブン 新宿下落合駅北店　徒歩2分、マルエツプチ 下落合駅前店　徒歩3分、BIGBOX高田馬場　徒歩13分と生活に便利なお店が近隣に揃っています。

最寄駅は西武鉄道下落合駅で駅で徒歩約3分、JR・西武鉄道 高田馬場駅も利用可能で通勤通学に便利な好立地です。

下落合駅の2017年乗降人員数は12414人で、10年前比111.0%と大幅に増加しています。

下落合駅からは東京駅まで乗り換え1回約40分、品川駅まで乗り換え1回約35分、新宿駅まで乗り換え無し約10分と各主要駅にアクセスが良好で、特に新宿へのアクセスに優れています。

まとめ

現在の賃料が高いことから、優先出資額以上での売却は可能と判断しますが、賃料の変化や不動産市況の変化によっては売却に苦戦する可能性も否定できないと考えます。

一方で最寄の下落合駅は利用者が10年間で大幅増加中となっており、賃貸需要は高いと考えられます。

また、下落合駅は主要駅へのアクセスが比較的良好で、周辺エリアは利便性が高いことから立地は優秀と判断します。

以上より、今回は出資を見送ります。