FANTAS check 36号ファンドのポイント
FANTAS fundingの新規ファンド（FANTAS check 36号）の対象不動産は文京区に所在するマンション、パークウェル文京千石です。
対象不動産の立地や当サイト独自の査定およびAIによる査定額を算出してファンドの検討を行いました。
ココがポイント
- 優先出資：劣後出資＝80：20で元本毀損リスクを低減
- 約4ヶ月の運用期間、利回り5.0%のキャピタル重視型ファンド
- 都営地下鉄 千石駅まで徒歩8分、駅までの経路に店舗が複数存在し、生活に便利
- 千石駅の乗降人員数は10年前比115%以上の大幅増加で、賃貸需要が見込める
ココに注意
- 募集分は優先出資であるが、抵当権等の担保はない
- 同時募集の35号ファンドに比べて駅からの距離が遠い（35号：徒歩3分、36号：8分）
- キャピタル重視・短期運用・利回り5.0%のため競争激化必至
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FANTAS check ファンド募集概要
ファンドの概要を表にまとめました。
利回りはFANTAS checkの過去のキャピタル重視型ファンドより低めの5.0%に設定され、優先出資：劣後出資＝80：20は従来通りです。
| 出資総額 | 2980万円 |
| 募集額 | 2384万円 |
| 募集開始日時 | 2019年9月2日 18：00 |
| 予定利回り | 5.0% |
| 運用期間 | 123日 |
| 最低投資額 | 1万円 |
対象不動産の詳細
対象物件：パークウェル文京千石 東京都文京区千石2丁目20-12
築年月 ：2005年11月
床面積 ：30.62㎡
専有面積：33.60㎡（推定値）
専有面積の推定値
公開されている床面積は内法寸法によるものであるため、賃貸物件で一般的な壁芯寸法を推定しています。
1Kマンションの内法と壁芯の比率は 壁芯＝内法×1.1〜1.2 として計算し、物件の情報から実在する専有面積を推定値としました。
対象不動産査定による安全性調査
パークウェル文京千石の査定額を当サイト独自の査定方法とAI査定とで比較検討します。
千石駅周辺の売出価格から算出した独自査定
千石駅から徒歩10分圏内の50㎡未満の中古区分マンションを対象として、販売価格から査定額を算出しました。
その結果、パークウェル文京千石の当サイト独自の査定は㎡単価＝81.6万円、価格＝2742万円になりました（専有面積33.60㎡の場合、以下同じ）。
ReTechを活用したAI査定
続いて、AI査定を利用して対象不動産の査定額を算出しました。
AI査定の利用価値や利用方法は下記の記事をご参考にしてください。
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今回はPRICEMAP、How Ma、IESHILの結果を採用しました。
○ PRICE MAP ：㎡単価＝87.5万円、価格＝2940万円
○ How Ma ：㎡単価＝87.9万円、価格＝2954万円
○ IESHIL ：㎡単価＝88.4万円、価格＝2971万円
上記2社の平均 ：㎡単価＝87.7万円、価格＝2955万円
今回の2つの査定の平均値は㎡単価87.7万円、価格2955万円となり、当サイト独自査定の結果よりやや高い査定額となりました。
本ファンドの出資総額2980万円は、当サイト独自査定額より8%ほど高く、AI査定額との比較では若干高いものの大きな差ではありませんでした。
出資総額2980万円程度での売却の可能性もあり、優先出資額2384万円を超える価格で売却するのは容易であると判断します。
賃料と表面利回り
さらに募集賃料から優先出資額（2384万円）、出資総額（2980万円）の妥当性を検討します。
パークウェル文京千石の賃貸募集状況を確認したところ、現時点では3階の2部屋が賃貸募集されており、賃料㎡単価はそれぞれ3640円/㎡、4280円/㎡です（共益費込）。
次の項で調査しますが、築年数と専有面積が類似する近隣マンションの賃料㎡単価は3500〜4000円/㎡程度でした（ただし、駅からの距離はパークウェル文京千石より近い）。
一般的に同じマンションでも専有面積が大きい方が賃料㎡単価は低くなる傾向にあるので、現在募集中の賃料3640円/㎡より低くなると想定されます。
また、調査した築年数と部屋の広さが類似する近隣マンションよりも駅から遠いため、それらの賃料より低くなると考えられます。
そこで、月額賃料は3500円/㎡ × 33.6㎡≒117,600、年間賃料収入は117,600×12=141.12万円と想定して、これを用いて出資額と表面利回りの関係を計算しました。
| 出資額 | 表面利回り |
| 優先出資額 2384万円 | 5.92% |
| 出資総額 2980万円 | 4.74% |
パークウェル文京千石と同程度の築年数（築14年）の近隣マンションについて満室想定の表面利回りを調査したところ、5.0%±0.5程度で販売されていました。
よって、出資総額（2980万円）に対する表面利回り4.74%は少し低い利回りですが、優先出資額（2384万円）に対する表面利回り（5.92%）は十分高いと評価しました。
注意ポイント
FANTAS funding会員限定の成立前書面によれば、現行賃料は当サイトが試算した家賃 月額117,600円より安く賃貸されています。
そのため売却時の表面利回りは見劣りする可能性がある点には注意が必要です。
周辺マンションとの賃料比較
近隣で条件が類似する専有面積30㎡台のマンションを調査したところ、千石駅から徒歩2分および5分の物件がありましたので家賃を比較しました。
| マンション名 | 駅から徒歩 | 築年数 | 賃料㎡単価 |
| セレーナ文京千石（7階） | 2分 | 2006年12月 | 3998円 |
| フォレンツタワー文京千石（2階） | 5分 | 2009年5月 | 3502円 |
パークウェル文京千石よりも駅近の物件で募集賃料が3500〜4000円/㎡であることから、これ以上の賃料は難しく、高い表面利回りは期待できそうにありません。
立地調査
パークウェル文京千石の周辺にはマルエツプチ千石店 徒歩3分、ファミリーマート大塚三丁目店 徒歩6分、セブン-イレブン文京千石１丁目店 徒歩5分、どらっぐぱぱす千石駅前店 徒歩8分と生活に便利な商業施設が揃っています。
駅やお店までにやや距離があるようにも感じますが、多くの店舗が駅からパークウェル文京千石までの経路に所在しているため、帰宅時に買い物できる場合はそれほど問題ないと考えます（下図参照）。
Google Mapsから作成
https://www.google.com/maps/
最寄駅は都営地下鉄 三田線 千石駅 徒歩約8分で通勤通学に便利な好立地です。
千石駅の2017年乗降人員数は31,936人で、10年前比115.8%と大幅に増加しています。
千石駅からは東京駅まで乗り換えなし約25分、品川駅まで乗り換え1回約35分、新宿駅まで乗り換え1回約25分と各主要駅に30分程度でアクセス可能です。
まとめ
FANTAS check 36号ファンドの調査結果は次の通りになりました。
元本割れのリスクは小さく、キャピタルゲインも狙えると考えており、4ヶ月の運用で利回り5.0%も魅力です。
35号と36号ファンドの評価はほとんど同じですが、総額が大きいことと独自の査定額がより高いことを理由に36号ファンドを狙う予定です。
