Owners Book（オーナーズブック）海外型商品とは
Owners Book海外型の第1号案件は、Fundrise社が提供する『Income eREIT』（米国の非上場REIT）であることが発表されました。
この海外案件については10月4日に予告画面が開示されることになっていますが【予習】としてIncome eREITについて調査しました。
ココがポイント
- Income eREITは都市部の古い建物や空き地を利用したインフィル開発プロジェクトを運用
- 現在の配当は7.50%、2016年〜2018年の純利益は8〜9.7%
- 2019年10月7日から募集開始、一口50万円、期間は５年間
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Owners Book海外進出の経緯
2019年9月30日 Owners Bookを手がけるロードスターキャピタル社から「2019年10月7日（予定）から、海外不動産へのクラウドファンディング投資サービスを開始する」と発表がありました。
すでに2019年6月27日に米国の不動産クラウドファンディング企業Fundrise社との業務提携を発表しており、いよいよ本格始動となりました。
詳しくは下記リンクにてご確認ください。
Fundrise社のIncome eREITとは
海外型の第1号案件は、Fundrise社が提供する『Income eREIT』と呼ばれる米国の非上場REITです。
『Income eREIT』は、アメリカの商業用不動産プロジェクトに対して貸付債権を中心に運用されています。
Income eREITは3つの基本原則に基づいてプロジェクトを選択しています。
- 小規模資産：大手銀行や投資ファンドが認識していない資産をターゲットにすると、より高い相対収益を達成できる。
- 規制の非効率性：2008年の金融危機の結果として銀行への規制が強化されたことにより、より柔軟な貸し手が市場に参入する新たな機会が開かれた。
- 都市のインフィル開発：一般的に、大都市の中心に位置する不動産資産は、相対的な供給不足のため、需要と価格の恩恵を受けられる。
ポイント
○ インフィル開発とは
都市部の古い建物や空き地を利用して住宅などを供給するもので、既存のインフラを使用するため低コストで再開発できる。
市街地のインフィル開発は、再開発による資産価値上昇、税収増加、居住人口増加などが見込まれるため、対象地域からも歓迎される。
Income eREITの配当
Fundrise社 Income eREITのサイトによれば、現在の配当は7.50%となっています。
2015年12月から運用が始まっており、2016年〜2018年の純利益は8.0〜9.7%でした。
投資タイプと安全性
現時点で19のプロジェクトが稼働しており（Owners Bookの発表では24）、デット型（debt、債務）とエクイティ型（equity、資本）が95:5の比率で運用されています。
貸付債券が大半で少しのエクイティ型を含むポートフォリオになっています。
また、A〜Eのレーティングで分類されており、Aは安全性が高い代わりに利回りが低く、Eは高利回りを意味すると考えられます。
Income eREITで運用する19のプロジェクトのレーティングは以下の通りで、利回りと安全性のバランスをとっていると思われます。
引用元：Fundrise Income eREIT
https://fundrise.com/reits/income-ereit/view
まとめ
現時点で分かっているOwners Bookの募集概要は以下の通りです。
（引用元：ロードスターキャピタル株式会社 『OwnersBook』の海外型商品の提供開始に関するお知らせ）
https://loadstarcapital.com/ja/news/news2019-09-30.html
| 案件名 | US非上場eREIT第1号ファンド匿名組合出資持分案件 |
| 募集総額 | 目標4億9,750万円（予定） |
| 申込単位 | 1口50万円単位（1口以上9口以下） 最低出資額50万円（1口）、最高出資額450万円（9口） |
| 募集方式 | 先着順 |
| 米国における運用会社 | Fundrise Advisors, LLC |
| 日本におけるAM会社 | ロードスターキャピタル |
| 予告画面の開示 | 2019年10月4日 |
| 募集期間 | 2019年10月7日～10月16日 |
| クーリングオフ期間 | 申込日から起算して8日を経過するまでの間 （申込日を含む） |
| 予定運用期間 | 5年 |
