【ファンド調査】FANTAS check 54号ファンドを評価

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FANTAS check PJ54号ファンドのポイント

FANTAS funding（ファンタスファンディング）のマンションファンドFANTAS check PJ54号の対象不動産は中野区に所在するマンション、ロアール中野です。

対象不動産の立地や当サイト独自の査定およびAI査定や査定サイトを調査してファンドの検討を行いました。

ココがポイント

優先出資：劣後出資＝80：20で元本毀損リスクを低減
当サイト査定に対してファンド総額は97.4%、募集額は78.0%で元本の安全性は高い
JR中央線/総武線・東京メトロ東西線中野駅まで徒歩10分、東京の主要駅まで30分以内の好立地
最寄の中野駅の乗降人員数は10年前比120%以上の大幅増加

ココに注意

募集分は優先出資であるが、抵当権等の担保はない
マスターリース契約ではないので空室リスクが存在する

管理人の評価　

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FANTAS check 中野区区分マンションファンド募集概要

FANTAS funding（ファンタスファンディング）中野区区分マンションファンドの概要を表にまとめました。

ファンドは優先・劣後方式を採用、優先出資：劣後出資＝80：20であり、元本毀損のリスクは小さいと言えます。

今回、FANTAS checkでは初めて抽選式が採用されました。

出資総額	2860万円
募集額	2288万円
募集開始日時	2020年1月20日 12:00〜
予定利回り	4.0%
運用期間	6ヶ月（2020年2月1日開始）
最低投資額	1万円

注意！FANTAS fundingのファンドは従来18:00募集開始が多かったですが、今回は12:00に変更されています。

対象不動産の詳細

対象物件：ロアール中野　東京都中野区新井1-2-25

築年月　：2006年4月（築14年）

専有面積：39.45㎡

対象不動産査定による安全性調査

ロアール中野の査定額を当サイトの独自評価、査定サイトの評価、実際の販売価格から算出した結果は以下の通りになりました。

査定方法	査定額（面積39.45㎡）
出資総額	2860万円
当サイト独自査定額	2935万円
査定サイト査定額	3343万円
マンション販売価格	3479万円

いずれの査定も出資総額を上回っており、元本の安全性は高いと評価します。

以下、それぞれの査定額についてより詳しく説明します。

中野駅周辺の売出価格から算出した独自査定

中野駅から徒歩10分圏内の50㎡未満の中古区分マンションを対象として、販売価格から独自の査定額を算出しました。

その結果、ロアール中野の当サイト独自の査定は㎡単価＝74.4万円、価格＝2935万円になりました（専有面積39.45㎡）。

ファンドの総額2860万円は独自査定の97.4%、募集額（優先出資額）2288万円は78.0%に相当します。

査定サイトとAI査定の活用

続いて、査定サイトとAI査定を活用してロアール中野の査定額を算出しました。

無料で使えるAI査定サービスについては下記記事をご参考にしてください。

ロアール中野の売り出し価格を調査

ロアール中野は現時点で売り出し物件がないため、過去の売出価格からそれぞれの㎡単価を算出しました。

階	専有面積㎡	価格万円	㎡単価万円
1階	23.24	2180	93.8
3階	23.24	1920	82.6

2件の売り出し価格の平均㎡単価は88.2万円で、専有面積39.45㎡では価格3479万円となります。

この2765万円に対して本ファンドの出資総額2860万円は82.2%、募集額（優先出資額）2288万円は65.8%に相当し、現在の売り出し価格に対して募集額はかなり低い設定となっています。

賃料と表面利回り

さらに募集賃料から優先出資額（2288万円）、出資総額（2860万円）の妥当性を検討します。

ロアール中野は現在1部屋の賃貸募集がされており、賃料㎡単価は3,657円（39.45㎡に換算すると144,287万円（共益費込）、年間173.1万円）です。

この値を採用して表面利回りを計算すると、優先出資額と出資総額に対する表面利回りは以下の通りになりました。

出資額	表面利回り
優先出資額　2288万円	7.57%
出資総額　2860万円	6.05%

中野駅周辺の築年数14年前後の物件の表面利回りが5.0±0.5%程度であることを考慮すると出資総額（2860万円）に対する表面利回り6.05%は高い利回りであると考えます。

ぐりーんりんく号

会員情報なので詳細は伏せますが、実際の家賃は上記想定より低いものの、表面利回り5%は超えています

注意ポイント

現在の借主は今のところ解約の申出はありませんが、途中解約になる可能性もあり空室リスクは存在します。

立地調査

ロアール中野の周辺施設と最寄駅の利用状況を調査しました。

周辺施設

ロアール中野の周辺施設の一覧です。

中野区役所 (950 m)
まいばすけっと上高田2丁目店 (91 m)
miniピアゴ新井5丁目店 (700 m)
コモディティイイダ中野店 (450 m)
ドン・キホーテ中野駅前店（600m）
ダイソー中野ブロードウェイ店（450m）
セブンイレブン中野上高田店（85m）

スーパー、コンビニ、量販店、区役所が1km以内に揃っていて生活利便性は高いと考えられます。

最寄駅＝中野駅の利用状況

最寄駅はJR中央線/総武線、東京メトロ東西線中野駅徒歩約10分です。

中野駅の2017年乗車人員数はJR：148,789人で10年前比120.9%、東京メトロ：81,258で10年前比120.8%とどちらの路線も大幅増加となっています。

中野駅からは東京駅まで乗り換えなし約20分、新宿駅まで乗り換えなし約5分、品川駅まで乗り換え1回約30分と東京の主要駅に30分以内でアクセス可能なため通勤にも便利な立地と言えます。

さらにロアール中野から徒歩約10分で行ける西武鉄道新宿線新井薬師前駅も利用可能で、JR、東京メトロ、西武の3路線を選べる便利な立地です。

まとめ

FANTAS check 中野区新井区分マンションファンド の調査結果は次の通りになりました。

元本割れのリスクが小さいことから投資する価値は高いと考えます。