FANTAS check PJ59号ファンドのポイント
FANTAS funding（ファンタスファンディング）のFANTAS check PJ59号の対象不動産は渋谷区に所在するマンション、フェニックス幡ヶ谷弐番館です。
対象不動産の立地や当サイト独自の査定およびAI査定や査定サイトを調査してファンドの検討を行いました。
ココがポイント
- 優先出資：劣後出資＝80：20で元本毀損リスクを低減
- 当サイト査定に対して募集額（優先出資額）は83.5%であるため元本割れのリスクは大きくない
- 京王新線 幡ヶ谷駅まで徒歩3分、東京の主要駅にアクセス可能で特に新宿へのアクセスが抜群
- 最寄の幡ヶ谷駅の乗降人員数は10年前比106.1%と上昇傾向
ココに注意
- 募集分は優先出資であるが、抵当権等の担保はない
- 当サイト査定に対して出資総額は104.4%となり、予定額での売却ができるかが焦点
- 抽選倍率は高くなることが予想される
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FANTAS check PJ59 渋谷区マンションファンド概要
FANTAS funding（ファンタスファンディング）渋谷区マンションファンドの概要を表にまとめました。
ファンドは優先・劣後方式を採用、優先出資：劣後出資＝80：20であり、投資家の元本を守る対策が取られています。
本ファンドでは、FANTAS checkでは2度目となる抽選式が採用されています。
| 出資総額 | 2170万円 |
| 募集額 | 1736万円 |
| 募集開始日時 | 2020年2月18日 12:00〜 |
| 予定利回り | 4.0% |
| 運用期間 | 153日（2020年3月1日開始） |
| 最低投資額 | 1万円 |
注意！抽選方式のため時間の余裕はありますが、今回も募集開始時刻は12:00です。
対象不動産の詳細
対象物件：フェニックス幡ヶ谷弐番館 東京都渋谷区2-18-52
築年月 ：2000年5月（築20年）
専有面積：24.36㎡（壁芯）
対象不動産査定による安全性調査
フェニックス幡ヶ谷弐番館の査定額を当サイトの独自評価、査定サイトの評価、実際の販売価格から算出した結果は以下の通りになりました。
| 査定方法 | 査定額（面積24.36㎡） |
| 出資総額 | 2170万円 |
| 当サイト独自査定額 | 2079万円 |
| 査定サイト査定額 | 1939万円 |
| 売出価格（2018年の参考値） | 1880万円 |
いずれの査定も出資総額を下回っていますが、優先出資額は上回っていることから元本毀損のリスクは大きくはないと評価します。
以下、それぞれの査定額についてより詳しく説明します。
幡ヶ谷駅周辺の売出価格から算出した独自査定
幡ヶ谷駅から徒歩10分圏内の50㎡未満の中古区分マンションを対象として、販売価格から独自の査定額を算出しました。
その結果、フェニックス幡ヶ谷弐番館の当サイト独自の査定は㎡単価＝85.4万円、価格＝2079万円になりました（専有面積24.36㎡）。
ファンドの総額2170万円は独自査定の104.4%、募集額（優先出資額）1736万円は83.5%に相当します。
査定サイトとAI査定の活用
続いて、査定サイトとAI査定を活用してフェニックス幡ヶ谷弐番館の査定額を算出しました。
無料で使えるAI査定サービスについては下記記事をご参考にしてください。
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今回はPRICE MAP（https://www.homes.co.jp/price-map/）、SRE不動産（https://sre-realestate.com/uri/mansion/）、マンションデータPlus（https://www.nomu.com/mansion/library/）で調査し、3社の平均を算出しました。
| 査定サイト | ㎡単価（万円） | 価格（万円） |
| PRICE MAP | 80.8 | 1968 |
| SRE不動産 | 78.0 | 1900 |
| マンションデータPlus | 80.0 | 1949 |
| 平均 | 79.6 | 1939 |
今回の3つの査定の平均値は㎡単価79.6万円、価格1939万円となり、当サイト独自査定の結果より140万円安く査定されました。
本ファンドの出資総額2170万円はAI査定額の111.9%、募集額（優先出資額）1736万円はAI査定額の89.5%に相当します。
当サイト独自査定、AI査定どちらと比較しても募集額（優先出資額）の方が小さいため元本割れのリスクは大きくはありませんが、出資総額は査定額を上回ることについて留意する必要があります
フェニックス幡ヶ谷弐番館の売出価格を調査
フェニックス幡ヶ谷弐番館は現時点で売出物件がなく、近年でも2018年に1件の価格しか調べることができませんでした。
| 階 | 専有面積 ㎡ | 価格 万円 | ㎡単価 万円 |
| 6階 | 24.36 | 1880 | 77.2 |
2年前の売出価格、1件のみの情報なので参考程度ですが㎡単価は77.2万円となります。
部屋の広さは同じなので、1880万円をそのまま使うと本ファンドの出資総額2170万円は115.4%、募集額（優先出資額）1736万円は92.3%に相当します。
賃料と表面利回り
さらに募集賃料から優先出資額（1736万円）、出資総額（2170万円）の妥当性を検討します。
フェニックス幡ヶ谷弐番館は執筆時点（2月16日）で賃貸募集がされていませんが、直近の4部屋の賃貸契約を調べたところ、賃料㎡単価は3,650円であり、24.36㎡に換算すると月額88,914万円（共益費込）、年間106.7万円になります。
この値を採用して表面利回りを計算すると、優先出資額と出資総額に対する表面利回りは以下の通りになりました。
| 出資額 | 表面利回り |
| 優先出資額 1736万円 | 6.14% |
| 出資総額 2170万円 | 4.92% |
幡ヶ谷駅周辺の築年数20年前後の物件の表面利回りが4.2%〜5.7%程度であることを考慮すると優先出資額（1736万円）に対する表面利回り6.14%は高い利回りであり、出資総額（2170万円）に対する利回り4.92%は平均的であると考えます。
注意ポイント
現在の借主は今のところ解約の申出はありませんが、途中解約になる可能性もあり空室リスクは存在します。
立地調査
フェニックス幡ヶ谷弐番館の周辺施設と最寄駅の利用状況を調査しました。
周辺施設
フェニックス幡ヶ谷弐番館の周辺商業施設の一覧です。
- ライフ幡ヶ谷店 (2分)
- 成城石井幡ヶ谷店 (2分)
- まいばすけっと幡ヶ谷二丁目店 (3分)
- セブンイレブン渋谷幡ヶ谷駅前店 (2分)
- ダイエー幡ヶ谷店（5分）
- ガスト 幡ヶ谷店（2分）
スーパー、コンビニ、ファミレスなど商業施設が徒歩5分以内に揃っていて生活利便性は高いと考えられます。
最寄駅＝幡ヶ谷駅の利用状況
最寄駅は京王新線 幡ヶ谷駅 徒歩約3分と駅近が魅力の物件です。
幡ヶ谷駅の2017年乗車人員数は16,279人で10年前比106.1%と増加傾向がみられます。
幡ヶ谷駅からは東京駅まで乗り換え1回約30分、新宿駅まで乗り換えなし約5分、品川駅まで乗り換え1回約35分と東京の主要駅にアクセスが良好で、特に新宿へのアクセスが抜群な便利な立地と言えます。
まとめ
FANTAS check59号 渋谷区 区分マンションファンド の調査結果は次の通りになりました。
当サイトの査定額よりも出資総額が大きい点は気になりますが、優先出資額は十分に査定額より小さいので元本割れのリスクは大きくないと考え、抽選に応募する予定です。
