OwnersBook 募集概要
募集額：1億5610万円
募集開始日時：2018年10月2日 18：00
予定利回り：5.0%
運用期間：26ヶ月
最低投資額：1万円
投資対象1
物件 ：東京都江東区有明 中古マンション 33階建ての最上階一室
貸付額：1億5600万円
種別 ：シニアローン
貸付先：設立3年超の総合不動産会社
査定額：1億9600万円 （1億5600万円はそのうち79.6%）
担保：債権額 1億5600万円の抵当権（第一順位）を設定
備考：稼働状況は0%（空室 2018年10月1日現在）
投資対象2
物件 ：東京都文京区本郷 マンション一室
貸付額：10万円
種別 ：メザニンローン
貸付先：設立3年超の総合不動産会社
査定額：2340万円 （10万円はそのうち0.43%）
担保：極度額1000万円に対し既に620万円を貸付済み、10月に追加貸付10万円、さらに追加貸付分。
検討結果まとめ
ポイント
江東区有明エリアにはタワーマンションが複数建築されており、建築年は2004年〜2014年で概ね30階建前後です。本物件は2010年代初頭の建築であることからこのエリアでは比較的新しい物件と考えられます。このエリアのタワーマンションは共用施設がかなり充実している物件が多く、スカイテラス、プール、ジムなどを備えたラグジュアリーなマンションと想像されます（まさに雲の上の世界です。タワーマンションだけに…(^◇^;)）。
注意ポイント
一室の評価額が1億9600万円と高額物件であること、予定運用期間が2年以上であること、現在空室であることがリスクとして挙げられます。シニアローンにも関わらず5.0%とOwnersBookとしては高利回りなのはこれらのリスクを考慮していると思われます。
一室の専有面積がわからないため評価額の妥当性は確認が難しいですが、有明エリアのタワーマンションの最上階ともなれば、いわゆる「プレミアム住戸」で専有面積が150㎡を超えている可能性が高いです。築年数も10年を経過していないことから、大幅な値下がりも考えられませんので1億9600万円の評価額もあり得ない数字ではありません。
しかし、同エリアの中古マンションの㎡単価は高層階で100万円（坪単価330万円）前後となっており、この単価を予定運用期間の約2年間維持できるかは不明です。もっとも評価額の80%未満の貸付額となっていることから、元本割れのリスクは小さいと思われますが、タワーマンションの評価が今後どのように推移するかは注視する必要があると考えます。
今回は募集総額が1億円を超えていることから、ここ数回の新規募集のように開始3分未満で満口になるかは疑問ですが、利回りが高いことから募集当日に満口になると予想します。筆者は自身の資金が乏しいことと運用期間が長いことを考慮して少額の応募にとどめる予定です。
