FANTAS check-29 新宿区ファンドを調査

FANTAS check 新宿区ファンドのポイント

FANTAS check-29 新宿区レジデンスファンドの対象不動産はAXAS 神楽坂 Sta.です。

対象不動産の立地や各種方法による査定額を算出してファンドの検討を行いました。

FANTAS check ファンド募集概要

ファンドの概要は以下の通りで、賃料収入を配当原資とするインカム型ファンドであるため、FANTAS checkの案件としては比較的長い366日間の運用が予定されています。

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対象不動産の詳細

対象物件：AXAS 神楽坂 Sta.（アクサス神楽坂ステーション）

築年月　：2013年11月

専有面積：26.00㎡

賃料収入：124,000円/月（優先出資額に対する表面利回り5.25%）

事業損益：1,340,272円（優先出資額に対する利回り4.73%）

FANTAS check インカム型の特徴

インカム型ファンドは、賃料収入を主な分配原資としており、空室が発生した場合や売却価格が想定を下回った場合には分配金が想定を下回るリスクがあります。

本ファンドは、満期日の前日に初回計算期間の終了日を設けており、 満期日における売却において、売却損が発生した場合も優先出資への配当は初回計算期間終了までの損益に基づき分配が可能なスキームとなっています。

加えて、インカムによる配当が予定分配率を下回った場合（空室などが出た場合）、キャピタルゲインから不足分を充当できる規定を設けているためインカムを保全できる場合があります。

対象不動産査定による安全性調査

AXAS 神楽坂 Sta.の査定額を比較検討します。

神楽坂駅周辺の売出価格から算出した人力査定

神楽坂駅周辺の現時点での中古マンション市場を調査した結果、当サイト独自の査定は㎡単価＝123.1万円、価格＝3199万円になりました。

これは優先出資額2832万円より367万円高い査定額です。

ReTechを活用したAI査定

続いて、AI査定を利用して対象不動産の査定額を算出しました。

AI査定の利用価値や利用方法は下記の記事をご参考にしてください。

㎡単価は査定額を今回の対象住戸の専有面積26.00㎡で割って算出しました。

今回はHowMa、ふじたろう、PRICE MAPの結果を利用しました。

今回の3つのAI査定の平均値は㎡単価115.4万円、価格3000万円となり、人力査定よりも低い価格になりました。

これは優先出資額2832万円より168万円高い査定額です。

賃料から逆算した査定額

さらに募集賃料から価格の算定をしてみたいと思います。

現在、AXAS 神楽坂 Sta.の年間賃料は148.8万円（月額124,000円）です。

年間賃料148.8万円から表面利回りと物件価格の関係を計算しました。

AXAS 神楽坂 Sta.は築6年と比較的新しい物件であることから、周辺物件の売り出し価格を参考に表面利回り4.0〜5.0%で物件価格を算出しました。

表面利回り4.5〜4.75%で人力査定と同等、4.75〜5.0%でAI査定と同等になります。

欲を言えばもう少し高い利回りを期待したいところですが、比較的築浅の単身者向けマンションの利回りは5%を下回っているものも多数ありそうです。

立地調査

AXAS 神楽坂 Sta.はセブンイレブン新宿神楽坂駅西店　徒歩1分、キッチンコート神楽坂店　徒歩5分、ドラッグストアいわい神楽坂店　徒歩3分と生活に便利なお店が近隣に揃っています。

最寄駅は東京メトロ東西線　神楽坂駅で徒歩約2分と通勤通学に便利な好立地です。

神楽坂駅の2017年乗降人員数は41,257人で、10年前比105.2%と増加しています。

神楽坂駅からは東京駅まで乗り換えなし（大手町）約20分、品川駅まで乗り換え1回約30分、新宿駅まで乗り換え1回約20分と各主要駅にアクセスが良好です。

まとめ

様々な方法による査定額よりも優先出資額は低く、優先出資額以上での売却は可能と判断します。

賃料の保証はありませんが、キャピタルゲインがあればそちらからの補填が可能であることから、配当の確保の可能性も高いと思います。

最寄の神楽坂駅は利用者が10年間で増加中となっており、賃貸需要は高いと考えられます。

また、神楽坂駅は主要駅へのアクセスが比較的良好で、周辺エリアは利便性が高く、駅まで徒歩２分であることから立地は優秀と判断します。

以上より、出資したい案件ではありますが、同時募集の他の2案件と比較して優先順位をつけたいと考えています。