Jointo α 第3号ファンドのポイント
Jointo αの新規ファンド（アルファアセットファンド福岡天神）の対象不動産は福岡市博多区に所在するマンション、ウェルリバービュー天神です。
対象不動産の立地や当サイト独自の査定およびAIによる査定額を算出してファンドの検討を行いました。
ココがポイント
- 優先出資：劣後出資＝70：30で元本毀損リスクをかなり低減
- ファンド総額が当サイト独自査定の82.9%で元本の安全性は高いと評価
- 福岡市地下鉄空港線 中洲川端駅・天神駅まで徒歩圏内、福岡の主要駅に乗り換え不要の好条件
- 最寄の中洲川端駅の乗降人員数は10年前比150%以上の大幅増加で、賃貸需要が見込める
ココに注意
- 募集分は優先出資であるが、抵当権等の担保はない
- 3.8%の利回りはやや見劣りする
- 最低投資金額が10万円のため、少額分散投資には不向き
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Jointo α 福岡天神ファンド募集概要
福岡天神ファンドの概要を表にまとめました。
利回りはJointo αの過去ファンドと同様に優先出資：劣後出資＝70：30であり、元本毀損のリスクは小さいと言えます。
一方、利回りは3.8%となっており、4%を下回るやや低い設定になっています。
| 物件価格 | 2400万円 |
| 募集額 | 1680万円 |
| 募集開始日時 | 2019年9月11日 12:00〜 |
| 予定利回り | 3.8% |
| 運用期間 | 1年（2019年10月1日開始） |
| 最低投資額 | 10万円 |
対象不動産の詳細
対象物件：ウェルリバービュー天神 福岡県福岡市博多区中洲中島町27番地1
築年月 ：2006年3月（築14年）
床面積 ：62.70㎡
専有面積：65.09㎡
月額家賃：138,300円（共益費、町会費込）
契約期間：2019年5月22日から2021年5月21日（途中解約あり）
対象不動産査定による安全性調査
ウェルリバービュー天神の査定額を当サイト独自の査定方法とAI査定とで比較検討します。
中洲川端駅周辺の売出価格から算出した独自査定
中洲川端駅から徒歩15分圏内の50㎡以上の中古区分マンションを対象として、販売価格から査定額を算出しました。
その結果、ウェルリバービュー天神の当サイト独自の査定は㎡単価＝44.5万円、価格＝2896万円になりました（専有面積65.09㎡）。
ファンドの総額2400万円は独自査定の82.9%、募集額（優先出資額）1680万円は58.0%に相当します。
ReTechを活用したAI査定
続いて、AI査定を利用してウェルリバービュー天神の査定額を算出しました。
AI査定の利用価値や利用方法は下記の記事をご参考にしてください。
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今回はPRICEMAP、ふじたろうの結果を採用しました。
○ PRICE MAP ：㎡単価＝49.7万円、価格＝3235万円
○ ふじたろう ：㎡単価＝47.8万円、価格＝3110万円
上記2社の平均 ：㎡単価＝48.7万円、価格＝3172万円
今回の2つの査定の平均値は㎡単価48.7万円、価格3172万円となり、当サイト独自査定の結果よりやや高い査定額となりました。
本ファンドの出資総額2400万円は、AI査定額の75.7%、募集額（優先出資額）1680万円はAI査定額の53.0%に相当します。
当サイト独自査定、AI査定どちらと比較しても出資総額・募集額が低く、元本の安全性はかなり高いと評価します。
ウェルリバービュー天神の売り出し価格を調査
ウェルリバービュー天神は、現時点で4件の売り出しがありましたので、それぞれの㎡単価を算出しました。
| 階 | 専有面積 ㎡ | 価格 万円 | ㎡単価 万円 |
| 2階 | 80.29 | 3880 | 48.3 |
| 2階 | 71.25 | 3670 | 51.5 |
| 5階 | 88.14 | 4200 | 47.7 |
| 6階 | 55.54 | 2880 | 51.9 |
4件の売り出し価格の平均は49.8万円/㎡で、専有面積65.09㎡では3244万円となります。
この3244万円に対して本ファンドの出資総額2400万円は74.0%、募集額（優先出資額）1680万円は51.8%に相当し、現在の売り出し価格に対してファンドの総額はかなり低い設定となっています。
賃料と表面利回り
さらに募集賃料から優先出資額（1680万円）、出資総額（2400万円）の妥当性を検討します。
ウェルリバービュー天神の賃貸募集状況を確認したところ、現時点では10階の部屋が賃貸募集されており、賃料㎡単価は2647円/㎡です（共益費込）。
実際の家賃は138,300円/月、賃料㎡単価は2125円/㎡で、現在募集中の賃料よりは安い金額です。
実際の家賃から算出した表面利回りは以下の通りです。
| 出資額 | 表面利回り |
| 優先出資額 1680万円 | 9.88% |
| 出資総額 2400万円 | 6.92% |
ウェルリバービュー天神と同程度の築年数（築14年）の近隣マンションについて満室想定の表面利回りを調査したところ、5.0%±0.5程度で販売されていました。
よって、出資総額（2400万円）に対する表面利回り6.92%でも十分高い利回りであり、優先出資額（1680万円）に対する表面利回り9.88%は非常に安全性が高いと考えます。
注意ポイント
現在の借主との契約期間は2年となっていますが、途中解約になる可能性もあり、マスターリース契約ではないため空室リスクは存在します。
予定利回り3.8%に必要な配当原資（優先出資分）は638,400円で、これは想定される月額利益の約7.3ヶ月分に相当し、1年間の運用期間中、8ヶ月以上賃貸できれば配当を確保できることになります。
立地調査
ウェルリバービュー天神の周辺施設を調査しました。
- 済生会福岡総合病院（842m）
- 福岡市立博多小学校（645m）
- 福岡市立博多中学校（488m）
- イオンショッパーズ 福岡店（461m）
- セブンイレブン博多中洲中島町店（136m）
- ドラッグセガミゲイツ店（393m）
- 天神中央公園（716m）
ファミリー層にもDINKSにも嬉しい施設が近隣に存在し、生活利便性は高いと考えます。
最寄駅は福岡市地下鉄 空港線・箱崎線 中洲川端駅 徒歩約7分で通勤通学に便利な好立地です。
中洲川端駅の2017年乗車人員数は17,012人で、10年前比154.1%とかなり大幅に増加しています。
中洲川端駅からは天神駅まで乗り換えなし約2分、博多駅まで乗り換えなし約4分、福岡空港駅まで乗り換えなし約10分と福岡の主要駅に乗り換えなし・10分以内でアクセス可能という素晴らしい立地です。
また、（株）長谷工アーベストが発表した「住みたい街（駅）ランキング2019」「今後注目の街ランキング」どちらも博多は1位、天神（天神・西鉄福岡）が3位と、ウェルリバービュー天神が所在する博多・天神エリアは注目が高いことも魅力です。
まとめ
Jointo α 福岡天神ファンドの調査結果は次の通りになりました。
元本割れのリスクは非常に小さい反面、利回り3.8%はやや物足らない印象があります。
しかし、不動産クラウドファンディングにおいて元本の安全性の高さは前提条件であることから、投資する価値は高いと考えます。
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