【現地調査】大阪上本町駅を調査 今後の資産価値に注目！

今後の資産価値に注目！大阪上本町駅を調査

2020年リセールバリューランキング大阪府内4位（SUUMO発表）の大阪上本町駅を現地調査し、さらに不動産価格調査を行いました。マンションの開発が盛んで、乗換駅の大阪メトロ谷町九丁目駅と併せて今後注目したい駅です。

大阪上本町駅の概要

大阪上本町駅は大阪市天王寺区上本町六丁目に所在する近鉄大阪線・奈良線の駅で、大阪メトロ 谷町九丁目駅 との乗換駅になっています。

主要駅へのアクセス

大阪上本町駅から大阪の主要4駅へのアクセスを平日朝8:00出発として調査しました。

大阪駅、新大阪駅には20分台かかりますが、全ての主要駅に30分以内のアクセスが可能であり、特に難波には乗換なしでいけるため、非常に高い交通利便性があります。また、大阪上本町駅は近鉄特急の停車駅であるため、鳥羽・賢島方面に向かう伊勢志摩ライナーやしまかぜ、津・名古屋方面に向かうアーバンライナーやひのとりに乗車できます。

名古屋〜大阪難波を結ぶ 特急 ひのとり

ここで、乗換駅である谷町九丁目駅を利用するとどうなるか調査しました。

谷町九丁目駅を使うと新大阪駅以外は乗り換えなしでアクセスできるためさらに利便性が向上します。近鉄線との使い分けで大阪市内の移動はラクラクです！

利用者数と周辺施設

大阪上本町駅の利用者数（乗降人員数）は2018年11月13日の調査によると77,990人です。3年前の2015年は74,298人、10年前の2008年は78,267人となっており、一旦は減少した利用者数が3年前から増加に転じています。

大阪上本町駅の周辺は商業施設、病院、住宅街、学校施設などがたくさんあり、活気のあるエリアです。

駅周辺の開発プロジェクト

大阪上本町駅周辺の開発プロジェクトを調査しました。

○ 上本町ターミナル事業

近鉄グループホールディングスが2019年5月14日に開示した新「近鉄グループ経営計画」に記載されている「新3大プロジェクト」の一つに上本町ターミナル事業が挙げられています。

上本町ターミナルは近鉄百貨店 上本町店、近鉄上本町駅、シェラトン都ホテル大阪、バスターミナルが一体となった建物です。万博・IRを契機に、今後増加が見込まれる 国内外からのお客様に対応するための交通・観光情報拠点を目指して以下の開発コンセプトによって進める計画です。

• 次世代の交通ターミナル（鉄道ターミナルの高品質化）
• 宿泊施設・エンターテイメント
• オフィス・インキュベーション施設
• あべの・天王寺~上本町エリアの魅力向上

上本町ターミナルに加えて、周辺には近鉄本社が入るオフィスビル、上本町YUFURA・新歌舞伎座が入るビルなどが存在し、上本町駅を中心とした発展に必要なパーツは揃っています。

○ 上本町6丁目PJ

Osaka Metroが2020年5月29日に発表した2018-2025年度 中期経営計画（2020年度改訂版）によれば、「都市開発事業（既存資産の活用）」として次の12項目が挙げられており、

2023年を目指して「上本町6丁目PJ」がOsaka Metro初の外部（関電不動産開発株式会社）との共同開発事業として取り上げられています。当サイトでも賃貸マンションMetrosaについて調査報告してきたように、大阪メトロは沿線の活性化と収益源の多様化を目指して不動産事業を拡大させています。

引用元：Osaka Metro Group 2018-2025年度 中期経営計画(2020年度改訂版)

＞＞ Metrosa弁天町、Metrosa南森町の詳細はこちら

○ マンション開発（複数計画あり）

大阪上本町を最寄駅とする新築マンションの開発が複数進行中です。

いずれも駅近物件であり、資産価値が落ちないマンションの目安である駅から徒歩7分以内を満たしています。

＞＞ 資産価値が落ちない新築マンション

不動産価格調査

大阪上本町駅周辺の中古マンションをファミリータイプ（70㎡）と単身者向け（25㎡）のモデルケースで推定しました。

大阪上本町駅の周辺新築マンション価格（70㎡）は5000万円台後半〜6000万円台前半が多く、大阪上本町駅のリセールバリュー（築10年のマンションが新築時と比べていくらになっているか）は129%と上昇する傾向にあるので、築5〜10年の新しい物件は価格の下落がありません。

25㎡のワンルーム投資（不動産投資）を想定すると、築5〜10年の物件は表面利回り4.5〜5.5%、10〜15年の物件は5.5〜6.5%程度を狙うことができます。資産価値ランキングの上昇とともに募集賃料も上昇する可能性があり、築年数の割に比較的安価な物件もあり、投資の観点でも大阪上本町駅は魅力があります。

まとめ

大阪上本町駅の不動産リサーチ結果は以下のようになりました。

大阪上本町駅は資産価値の上昇も期待できる注目のエリアです！