【3/30】LENDEX ローンファンド38号 改め 39号を調査

LENDEX ローンファンド39号のポイント

LENDEXが立て続けに37号、38号ファンドを組成し37号ファンドは満額成立となったのですが38号は最低成立金額に達せず不成立となりました。

でもすぐに39号ファンドとして再募集が始まりますので38号の調査記事に追記して更新します。

これまでLENDEXファンドの対象不動産は神奈川県、埼玉県、千葉県など東京近郊県に所在することが多かったのですが、今回は葛飾区の商業ビル案件です。

事業者としてのLENDEXについてはこちらの記事をご参照ください。

LENDEX ローンファンド39号　募集概要

募集額　　：1億2501万円

募集開始　：2019年3月30日　10:00

予定利回り：8.00%

運用期間　：12ヶ月

最低投資額：2万円

LENDEX 最新ファンドより

投資案件1

物件　：東京都葛飾区　商業ビル一棟

貸付額：1億2500万円

貸付先：神奈川県内の不動産事業者H

査定額：1億5625万円　（貸付額1億2500万円が査定額の80%であるとして逆算）

担保　：抵当権（第一順位）設定、代表者連帯保証あり

返済原資：不動産事業者Hはマンションの修繕を行い、12ヶ月以内の売却を目指す

ぐりーんりんく号

ファンド37号と同じ業者です。仕入れが活発ですね〜！

投資案件2

貸付額：1万円

貸付先：埼玉県内の不動産事業者L

立地調査＆ファンドの安全性

案件1の対象不動産は東京都葛飾区に所在する商業ビル一棟で、土地面積約134㎡、建物延床面積約365㎡、築年数は不明です。

立地はJR常磐線沿線の乗降客数が8万人/日を超える駅から徒歩約2分の駅近物件です。

対象不動産の最寄駅を調査

乗降客数の数から当該駅は亀有駅と推測され、駅から徒歩2分は商業ビルとしてかなりのメリットになると考えます。

亀有駅は緩行線を走る各駅停車しか停まりませんが、主要駅へは東京駅まで乗り換え1回・約30分、品川駅まで乗り換え1回・約40分、新宿駅まで乗り換え1回・約40分とアクセスが良好です。

2017年の1日あたり乗車人員数は約4万2000人で、10年前比105.7%と増加傾向、駅周辺にはアリオ亀有をはじめとする商業施設が充実しています。

亀有駅周辺は競争が激しいため東京の割に物価や家賃が安いという魅力があり、治安もそれほど悪くないようです。

一方で、商業ビルオーナーの立場からは物価や家賃の競争が激しく、安めに設定しなければならないので店舗運営は楽ではないかもしれません。

詳細は下記サイトをご覧ください　↓

対象不動産の評価額を調査

評価額を検証するために亀有駅周辺の商業ビル価格を調査しました。

対象不動産（建物延床面積約365㎡、土地面積約134㎡、駅徒歩2分）と同程度のビルはありませんでしたが、亀有駅から徒歩3分以内の商業ビル価格・築年数・構造・土地面積・延床面積は以下の通りです。

表　亀有駅徒歩3分以内の商業ビル価格

サンプル数が非常に少なく価格差がかなりあるので、これを参考に評価額の推定することはできませんが、上記2物件と本ファンドの対象不動産を比較すると1億5625万円の評価額もあり得なくはなさそうです。

まとめ

予定利率8.0%の高利回り案件なので成立すると考えますが、立て続けにファンドが組成されており、総額も大きいためすぐには満口にならないと思われます。（←3月23日時点の管理人予想）

と思っていましたが38号ファンドは最低成立金額に達せず、不成立となり、39号での再募集となりました。

37号ファンドも1億円超だったことから、今回の再募集もすぐには満口にならないと思いますので、じっくり検討できます。

対象不動産の独自調査の結果から、評価額は決して高すぎることはないと考えており、早期償還で戻ってきた分をこのファンドに再投資したいと考えています。