【5/9募集】CREAL-13号蒲田レジデンスファンドを調査

CREAL ファンドのポイント

CREAL13号ファンドの対象不動産は メインステージ蒲田Ⅱ です。

マスターリース契約により配当原資を確保している点が魅力ですが、今回のファンドは売却価格の妥当性を判断しにくい調査結果となりました。

CREAL ファンド募集概要

引用元：CREALファンド詳細より

CREAL公式サイト

CREAL ファンド詳細

対象物件： メインステージ蒲田Ⅱ　東京都大田区蒲田5-45-8

専有面積：19.03㎡

月額賃料：マスターリース契約

優先出資：1516万円

ファンドの安全性調査

メインステージ蒲田Ⅱの査定評価

メインステージ蒲田Ⅱの物件価格を検討します。

大田区蒲田周辺の現時点での中古マンション市場を調査した結果、当サイト独自の査定は㎡単価＝76.6万円、価格＝1459万円になりました。

続いて、ReTechによるAI査定で対象不動産を評価しました。

いつも使用しているFANTAS checkではメインステージ蒲田Ⅱのデータがなく、IESHILにはデータはあったものの㎡単価が50.4万円〜52.6万円程度と、あまりにも低価格でありデータの信頼性に疑問があったため、今回は採用しませんでした。

ReTechを活用したAI査定を不動産調査に使う際は複数サービスの平均値を使うと信頼性が上がるため（下記事参照）、本来複数の結果の平均値を用いるべきです。

しかし、上記以外のAI査定サービスを利用してもメインステージ蒲田Ⅱの信頼できるデータが得られなかったため今回はPRICE MAPの査定額をそのままAI査定額として用いました。

優先出資額は当サイト独自の査定額を上回り、AI査定額をわずかに下回りました。

上述の通り今回のAI査定額は1つの結果のみから算出しているため今回の調査結果の信頼性は低いと言わざるを得ません。

しかし、売却価格（想定額）は優先出資額の1.1〜1.2倍（1670〜1820万円）と予想されることから、当サイトの査定額、AI査定額のどちらよりも高いと考えられ、売却価格には疑問が残ります。

続いて、メインステージ蒲田Ⅱの実際の売り出し価格を調査すると、現時点で1件売り出し中、2019年にも売り出しがありました。

近年の売出価格は㎡単価=93.5万円（価格=1780万円）、㎡単価=93.6万円（価格=1880万円）となっており、売却価格（想定額）の1670〜1820万円とほぼ同じ金額になっています。

売出価格の㎡単価=93.6万円と当サイト独自の査定額76.6万円、AI査定額82.5万円の差が大きく、ファンドの安全性を判断できない結果となってしまいました。

CREALの配当について

CREALのレジデンスファンドでは、マスターリース契約により配当原資となる賃料収入を確保しています。

これにより、物件の売却価格が優先出資分を下回らなければ予定利回り4.2%が達成される仕組みになっています。

言い換えれば、我々投資家は主に元本毀損のリスクについて判断すれば良いことになります。

立地調査-周辺施設

メインステージ蒲田Ⅱの近隣には、マルエツ かまた店　徒歩1分、ファミリーマート 大田区役所前店　徒歩8分、グランデュオ蒲田　徒歩4分、東急プラザ蒲田　徒歩9分と生活に便利なお店が揃っています。

最寄駅はJR・東急の蒲田駅で徒歩約4分と駅近の好立地です。

最寄駅であるJR・東急 蒲田駅の2017年乗車人員数はJRが14.6万人・10年前比106.9%と増加傾向、東急（池上線・多摩川線合計）が8.3万人・10年前比111.0%と大幅増加傾向となっています。

最寄駅からは東京駅まで乗り換えなし約25分、品川駅まで乗り換えなし約10分、新宿駅まで乗り換え1回・約35分と各主要駅にアクセスが良好です。

ぐりーんりんく号

東京駅まで乗り換えなしで行けるのは魅力だね！

まとめ

優先出資額は当サイト独自の査定価格より高く、ReTechを活用した査定価格と同程度であり、売却価格（想定額）は実際の売出価格と同等という調査結果であり、データのバラツキが大きく信頼性に欠けるため元本の安全性を十分に評価できませんでした。

最寄駅は利用者が10年間で大幅増加中となっており、賃貸需要は高いと考えられます。

また、主要駅へのアクセスが比較的良好で、周辺エリアは利便性が高いことから立地は優秀と判断します。

以上より、立地や賃貸需要のポイントは高いものの、対象不動産の評価が十分でないため今回は出資を見送ります。