Jointo α ファンドのポイント
Jointo αの第２弾ファンドは香川県高松市にある「Alphabed Inn 高松駅前」です。
JR高松駅から徒歩5分、2019年6月リニューアルオープンしたゲストハウスファンドを調査しました。
ココがポイント
- 今後も成長が期待されるインバウンド向けホテル（ゲストハウス）ファンド
- 出資者特典「Alphabed Inn 高松駅前」宿泊料20％をキャッシュバック
- 香川県は独自の取り組みにより外国人観光客が増加中
ココに注意
- 募集額8400万円は優先出資であるが、元本保証はない
- 香川県には車での観光客が多いが施設内に駐車場がない
Jointo α ファンド募集概要
ファンドの概要は以下の通りで、賃料収入を配当原資とするインカム型ファンドであり、12ヶ月の運用が予定されています。
| 募集額（優先出資） | 8400万円 |
| 募集開始日時 | 2019年7月1日 12:00 |
| 予定利回り | 5.0% |
| 劣後出資比率 | 30% |
| 運用期間 | 12ヶ月 |
| 最低投資額 | 10万円（上限1000万円） |
Jointo αの調査記事はこちら↓
もっと詳しく
Jointo α対象不動産の立地調査と評価
Alphabed Inn 高松駅前の概要とファンドの安全性について調査しました。
対象不動産概要
| 物件所在地 | 香川県高松市西内町2番17 Alphabed Inn 高松駅前 |
| 物件詳細 | 1984年8月竣工 鉄筋鉄骨コンクリート造4階建、11室 |
| 面積 | 敷地面積 181.84㎡、建物面積 466.82㎡ |
| 物件価格 | 1億2000万円 |
| 運営者 | 株式会社あなぶきスペースシェア |
| 優先出資額 | 8400万円（70%） |
| 劣後出資額 | 3600万円（30%） |
| 配当 | ホテルの転貸賃料収入を原資 → 賃料収入1252.8万円/年 |
| 元本償還 | 運用期間終了後、ホテルの売却代金を原資とする |
引用元：あなぶきハウジンググループ https://anabuki-m.jp/動画記事/27798/
ホテル改修の様子はあなぶきスペースシェアのコラムで公開されています。
Alphabed Inn 高松駅前はどんなホテル？
Alphabed Inn 高松駅前は香川県高松市にあり、1984年8月竣工の建物をリニューアルし、2019年6月にオープンしたゲストハウスです。
JR高松駅から徒歩5分の好立地で観光客の需要が高いと考えられます。
香川県は2018年の外国人観光客が多い都道府県ランキングは20位と中間層ですが、2016年のランキングでは32位だったので大幅に順位を上げています。
Alphabed Inn 高松駅前は例えば7/6（土）-7/7（日）に大人２人で利用すると税込8250円/人で、和風モダンなお部屋にシングルベッドが2台設置された部屋です。
高松駅周辺のホテルとの価格を比較します（設定は上記と同じ7/6-7/7 大人2人 ツインルーム 朝食なし）。
○ ハイパーイン高松駅前 税込4800円/人
○ ビジネスホテルパレス高松 税込3700円/人
○ 高松センチュリーホテル 税込7000円/人
近隣ホテルと比べるとやや割高感がありますが、リニューアルオープン直後で綺麗、設備が新しい、和風の部屋にベッドを設置で外国人向けである、など魅力も多数あります。
気になる点としては施設内に駐車場がないことです。
香川県への県外からの観光客のうち約76%が車を使って旅行に来ているというデータがあるため、駐車場があるホテルを検索すると、検索に引っかからない可能性があります。
ただし、インバウンド需要を狙っているのであれば、高松空港からバスやタクシー等を使うことが想定されるので影響は小さいと推測されます。
なお、高松空港からは高松市内行きのリムジンバスの他、2019年4月26日より、高松タクシー協会加盟事業者（40社のうち、25社）は、高松空港から高松市内中心部へ定額でタクシーを利用できるサービスを開始していることから、利便性も向上しています。
ファンド総額と優先出資額
本ファンドの配当原資はホテルの賃料収入であり、月額104.4万円で関連会社のあなぶきスペースシェア社に賃貸しています。
4年間は賃料を据え置くことになっており、ホテルの運営が順調であれば少なくとも配当原資が失われる可能性は低いと考えます。
あなぶきスペースシェアは高松でAlphabedシリーズを展開しており、宿泊施設のノウハウを有していると思います。
ファンド総額1億2000万円に対する表面利回りは10.44%、優先出資額8400万円に対しては14.9%となり、リニューアル後の表面利回りとしてはまずまずではないかと思います。
周辺地価
対象不動産の用途地域は商業地域であることから、高松駅徒歩5分前後の商業地の地価公示価格を調査しました。
○ 香川県高松市錦町1丁目 19.2万円/㎡ （2016年比1.1%上昇）
○ 香川県高松市西の丸町10 24.4万円/㎡ （2016年比1.2%上昇）
商業地はいずれも3年前比で上昇傾向で、観光客等の増加傾向を裏付ける結果になりました。
香川県観光客の現状
香川県のインバインドに関して日本政策投資銀行四国支店と日本経済研究所が「インバウンド客が香川県にもたらす 地域経済効果の最大化に向けて」をまとめています。
平成 30 年 4 月に瀬戸大橋開通 30 周年を迎えた香川県の観光は、平成 23 年から始まった 「うどん県」キャンペーンや、瀬戸内国際芸術祭の開催(平成 22 年、平成 25 年、平成 28年)等により、全国的にも注目されている。
その中でも外国人観光客の動向は、観光庁によ る「宿泊旅行統計調査(平成 28 年)」において、外国人延べ宿泊者数が前年比 70.3%増と全 国 47 都道府県でトップの伸び率となるなど、非常に好調であると言える。
引用元：https://www.dbj.jp/ja/topics/region/area/files/0000030481_file2.pdf
近年の取り組みにより外国人宿泊者数がトップの伸び率を記録するなど、好調な現状が伺えます。
今回の対象物件Alphabet inn 高松駅前もインバウンド向けと思われることから、非常に良いデータと言え、伸びしろにもまだあると結論づけられていることからさらなる需要増を期待したいところです。
メモ
また、香川県は県を挙げて高松空港への国際線誘致に注力しており、平成22年まではソウル線のみの国際線であったところ、平成 23 年に 上海線、平成 25 年に台北 線、平成 28 年には香港線と、新規路線就航を実現しています。
県外観光客の中で飛行機による来訪者の割合は平成28年は3.0%、29年は3.2%、30年は4.0%と着々と空の便を使う観光客の割合を増やしている点も高評価です。
その他行政主体で多言語コールセンター、かがわ Wi-Fiの設置、香川県観光協会観光案内所、高松市の外国語観光サイトなどインバウンドの要望を取り入れた取り組みをしていることが伺えます。
まとめ
ホテル需要の高さ、観光に適した立地、安定した賃料収入を考慮すると、利回り5.0%は投資する価値は十分高いと判断しました。
香川県のさらなる観光客誘致の施策にも期待して、ぜひ投資したいと思います。