【ファンド調査】FANTAS check 23号と46号を比較

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FANTAS check 23号と46号は同一物件

12/12から募集開始のFANTAS fundingの新規ファンドFANTAS check46号（キャピタル重視型）の対象不動産は「ガリシアレジデンス目黒本町」です。

このマンションは2019年5月に募集されたFANTAS check 23号（インカム型）で投資対象になった物件でした。

キャピタル重視型とインカム型の違いはありますが、同じ物件なのでこの半年間で募集額や利回りがどのように変化したかを比較しました。

ココがポイント

○ 出資総額から算出した㎡単価は4.3%上昇、ファンドの運用利回りは下落

　 →　区分マンション仕入れ価格が上昇している

○ 対象マンションは半年以上経過しても評価額にほぼ変化なし（相対的にやや上昇）

○ 周辺エリアの価格は下落していないが、それ以上に仕入れ価格が上昇し、環境は厳しい

23号と46号のファンドの概要をまとめました。

どちらも対象不動産は「ガレリアレジデンス目黒本町」で、東急目黒線西小山駅徒歩5分の駅近物件です。

23号（利回り4.5%）に対して46号（同3.0%）の方が利回りが低くなっていることから、23号募集当時より仕入れ価格が上昇している可能性があり、区分マンションの運用環境が厳しくなっていると考えられます。

２つのファンドの評価額を様々な観点から比較します。

23号よりも46号は専有面積が小さく、出資総額は大きいため面積当たりの額は46号（㎡単価112.5万円）＞23号（同107.9万円）となります。

階数、方角、角部屋かどうかなど部屋の広さ以外の要素は無視していますが、この7ヶ月間で㎡単価が約5万円、率にして4.3%上昇しています。

仮に23号と同じ㎡単価であったとすれば46号の出資総額は2762万円となり、利回りももっと高くなった可能性があります。

当サイトでは最寄駅の周辺のマンション売出価格から独自に査定額を算出しています。

ガリシアレジデンス目黒本町の最寄駅である東急目黒線西小山駅周辺の調査から算出した独自査定額を7ヶ月前と現在とで比較しました。

23号の対象住戸と46号の対象住戸では階数が異なるので、以下の検証では23号の対象住戸と同じ条件での査定を行いました。

ファンドNo.	23号（5月）	46号（現在）
独自㎡単価（万円）	102.8	102.8

当サイト独自の調査ではガリシアレジデンス目黒本町の㎡単価は5月時点と全く同じ102.8万円でした。

7ヶ月分築年数が経過したにもかかわらず査定額には差が見られず、ガレリアレジデンス目黒本町の相場が下落している様子はありませんでした。

ガリシアレジデンス目黒本町の査定額を3つのAI査定サイトの平均値から算出し、5月当時と現在とで変化があったか検証します。

※独自査定と同じく23号の対象住戸と同じ条件で査定しています。

無料で使えるAI査定サービスについては下記記事をご参考にしてください。

同一のマンションを対象としたFANTAS fundingのファンド23号と46号を比較しました。

出資総額から算出した㎡単価やFANTAS checkのAI買取査定が上昇していることから、仕入れ価格が上昇していることが示されました。

当サイト独自査定やAI査定では、評価額の下落はないものの上昇もしていないので、キャピタルゲインを得にくい状況が予想されます。

キャピタル重視型が低い利回り（3.0%）になるのもやむなしの状況で、今回のFANTAS checkはインカム型の中から狙うファンドを決めようと考えています。