不動産ファンドのポートフォリオを確認

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コロナショックと投資のポートフォリオ

コロナショックにより観光業や宿泊業は多大な影響を受け、既に廃業する事業者も出ていることが報じられています。

管理人が投資している不動産ファンド（ソーシャルレンディングや不動産特定共同事業に基づくファンドを合わせて不動産ファンドとします）の対象不動産はホテル、民泊物件、ホテル用素地など特に宿泊業に関連するものが複数あります。

今までは特に投資対象不動産の割合を明確に把握していなかったため、この機会に投資対象のポートフォリオを確認することにしました。

ポートフォリオをみる目的は、どの分野の不動産をどれだけ保有しているかがわかり、保有資産のリスクヘッジ（リスクへの備え）ができているかを確認することです。

特定の分野の不動産に偏って投資すると、コロナショックのように特定の分野が真っ先に悪影響を受けるような場合には、最悪元本を大幅に毀損するリスクがあります。

不動産ファンドの場合は投資対象は全て不動産（または不動産が担保）であるため、大きなくくりでは分散投資には当たりません。

しかし、様々な分野の不動産に投資することで、最終的にはすべての不動産に影響する場合でも、マイナスの影響のピークをずらして一度にすべての元本を失う危険を回避できます。

管理人の投資対象不動産を用途別に分け、金額ベースの割合を算出しました。

マンション・アパートが全体の1/3を占めていることはファンド組成の多さからも予想通りですが、ホテル・宿泊施設の割合は30%近く、オフィス・商業施設の割合は約20%と高い比率になっていました。

今回のコロナショックがダイレクトに影響を与えたのは宿泊施設関連であり、続いて営業自粛によるテナント料問題が起こっている商業施設関連も影響が大きいと推察します。

そうすると、上記2つを合わせて47%を占める管理人のポートフォリオはコロナショックの悪影響が大きいと考えられます。

一方で、何らかの影響は徐々に出てくると考えられるものの、ダイレクトに影響を受けにくい学校施設や物流倉庫は比率が小さく、今後力を入れたい分野です。

管理人が出資している事業者別の金額から割合を算出しました。

管理人は2020年5月時点で10の不動産ファンド事業者で投資を行っています。

金額ベースで見た事業者別の比率はOwners Bookが最も多い約27%、続いてCREALが約23%でした。

2019年以降、新しく投資を始めたJointo α（穴吹興産）、X-Crowd（インテリックス）、Rimple（プロパティエージェント）は東証一部上場企業が運営しており、コロナショックのような有事において対応に期待しています。

投資対象の分散を図る上で注目しているファンド事業者を紹介します。

CRE Funding（運営はFUEL株式会社）は、これまでほとんどなかった物流不動産という分野に投資できる注目すべき事業者です。