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立地調査@大阪

【最新】関西 資産価値ランキングを調査(2020年3月)

第1位は大阪駅! 資産価値ランキングとは?

本記事はSUUMO 新築マンション 関西版の特集記事を参考文献として執筆しました。

 

”SUUMO 新築マンション”2020.3.31号の企画で関西の駅別資産価値ランキングが公開されました。

SUUMOの企画は関西の街ごとの資産価値をリセールバリュー(RV)という指標でランキングしたものです。

当サイトでは令和2年の公示地価の上昇率とリセールバリューから算出した資産価値の相関をみながら、住まい探しをするにあたって注目のエリアを検討しました。

 

「リセールバリュー(RV)%」

=「築10年前後の中古マンション流通価格」÷「その物件の新築時の分譲価格」×100

 

リセールバリュー(RV)は上式で表され、約10年前に分譲された新築マンションが中古物件として現時点で当時の何倍の価格で取引されているかを示しており、RVが高いほどそのマンションの資産価値が維持された(RV=1を超える場合は価格が上昇した)と考えられます。

 

注意

○ 今回の調査は2007年10月〜2010年9月に新規分譲され、2018年10月〜2019年9月に中古流通したマンションが対象

○ RVは過去の実績を表すもので、今後の資産価値を意味するものではない。

○ 集計期間内に対象となった駅周辺で新築分譲や中古物件の流通が少なかった場合は集計の対象外となるため、すべての駅が対象とはなっていない。

 

 

関西の資産価値ランキング上位10駅

BEST10に入った関西の駅とそれぞれの約1年前(2019年2月)時点のリセールバリューを一覧にしました(小数点以下四捨五入)。

 

2020年3月 順位 駅名(路線) RV(上昇%) 2019年2月 RV
1位 大阪(JR) 180(+49) 131
2位 烏丸(阪急) 146(ーー) ---
3位 京都市役所前(京都市営) 138( -2 ) 140
4位 草津(JR) 130(+37) 93
5位 肥後橋(大阪メトロ) 129( +5 ) 124
6位 烏丸御池(京都市営) 127(+17) 110
7位 京都(JR) 126(ーー) ---
8位 太秦天神川(京都市営) 125(ーー) ---
9位 難波(南海) 123( +7 ) 116
10位 谷町六丁目(大阪メトロ) 123(ーー) ---

 

2020年3月の資産価値ランキングBEST10は大阪市内に所在する駅4つ、京都市内の駅5つ、草津市の駅1つという内訳になりました。

2019年2月時点のBEST10では大阪市内の8駅、京都市内の1駅、西宮市の1駅という内訳であったことから、この1年の間に京都市内のリセールバリューが大幅に上昇したことを示しています。

一方で関西のもう三大中心都市である神戸市の駅は一つもランクインしませんでした

 

 

資産価値上位駅の所在地

BEST10にランクインした大阪市内と京都市内の駅とその所在地をまとめます。

大阪市

大阪駅   :北区

肥後橋駅  :西区

難波駅   :中央区・浪速区(両区にまたがる)

谷町六丁目駅:中央区

 

京都市

京都市役所前駅烏丸御池駅:中京区

烏丸駅京都駅      :下京区

太秦天神川駅       :右京区

 

大阪市内の資産価値が高い駅は南北には北区から浪速区、東西には西区から中央区という狭いエリアに集中していました。

京都市内の資産価値が高い駅も中京区、下京区、右京区の比較的狭いエリアに集まっていることがわかります。

 

公示地価との関係

資産価値の高い駅BEST10との相関をみるために、大阪府、京都府、兵庫県の令和2年公示地価と前年比上昇率上位3市を一覧にしました。

 

上昇率順位 大阪府 京都府 兵庫県
1位 大阪市(5.97%) 京都市(4.93%) 芦屋市(3.21%)
2位 吹田市(2.98%) 久御山町(3.50%) 伊丹市(2.00%)
3位 堺市(2.52%) 長岡京市(1.64%) 神戸市(1.52%)

※( %)は前年比上昇率

 

大阪府および京都府の公示地価上昇率1位は大阪市、京都市でしたが、神戸市は兵庫県の3位にとどまりました。

大阪市の上昇率は約6%、京都市の上昇率は約5%だったのに対して、兵庫県1位の芦屋市は3.2%、神戸市は1.5%と兵庫県の上昇率は大阪府、京都府に比べて低くなっています。

続いて大阪市、京都市、神戸市の行政区ごとの公示地価と上昇率を一覧にしました。

 

上昇率順位 大阪市 京都市 神戸市
1位 西区(20.0%) 東山区(16.6%) 中央区(8.0%)
2位 中央区(17.4%) 中京区(12.8%) 灘区(4.5%)
3位 浪速区(15.6%) 下京区(12.7%) 東灘区(2.5%)
4位 北区(15.4%) 南区(7.5%) 兵庫区(1.6%)
5位 福島区(9.4%) 上京区(6.1%) 垂水区(0.4%)

※( %)は前年比上昇率

 

行政区ごとにみると大阪市は西区(20.0%)、中央区(17.4%)、浪速区(15.6%)、北区(15.4%)が上位であり、これは資産価値が高い駅である大阪駅、肥後橋駅、難波駅、谷町六丁目駅の所在地と一致します。

神戸市の行政区ごとの上昇率をみると、大阪市および京都市は10%を超える上昇率である区があるのに対して神戸市は最も上昇した中央区でも8%台と、大阪・京都に比べて低調でした。

京都市は東山区(16.6%)、中京区(12.8%)、下京区(12.7%)が上位であり、京都市役所前駅、烏丸御池駅、京都駅、烏丸駅の所在地が含まれます。

 

この結果から、資産価値の高い駅の所在するエリアと公示地価上昇率の高いエリアは非常に相関が高いことがわかりました。

特に地価上昇率が10%を超えているエリアは今後も資産価値が高い状態を維持すると考えられます。

 

東山区に所在する駅は資産価値が高い駅の上位にありませんでしたが、次回以降の調査で上位にランクインする可能性もあります。

東山区に所在する駅は次の駅です。

祇園四条、三条京阪、三条、東山、清水五条、七条、東福寺、蹴上、鳥羽街道

 

 

大阪の資産価値の高い駅上位5駅!

大阪府内で資産価値の高い駅上位10位は次のようになりました。

 

順位 駅名 RV
1位 大阪(JR) 180
2位 肥後橋(大阪メトロ) 129
3位 難波(南海) 123
4位 谷町六丁目(大阪メトロ) 123
5位 大阪上本町(近鉄) 122
6位 鶴橋(JR) 115
7位 中之島(京阪) 113
8位 コスモスクエア(大阪メトロ) 113
9位 中津(大阪メトロ) 113
10位 江坂(大阪メトロ) 112

 

10位までにランクインした駅のうち、9駅は大阪市内であり、半数の5駅は大阪メトロの駅となりました。

キタとミナミと言われるエリアに属する駅がほとんどですが、コスモスクエア(8位)と江坂(10位)はエリア外からのランクインになります。

 

ぐりーんりんく号

完全に手前味噌だけど、2019年2月のランキングで今後注目する駅に挙げていたコスモスクエア駅(当時40位)、江坂駅(当時46位)が上位に上がってきたよ!

 

2019年2月時点ではほとんどがJR大阪環状線の内側でしたが、大阪府内の8位〜10位は環状線の外側がランクインしています。

今後は新たな拠点として整備が計画されている、大阪城周辺エリア「ヒガシ」をはじめとした東西のエリアも注目するべきだと考えています。

 

 

 

これからの注目駅

現在は上位ではないけれど、今後注目が集まるのではないかと狙っている駅を予想してみました。

 

順位 駅名 RV
37位 森ノ宮(JR) 108
42位 玉造(JR) 106
82位 白鷺(南海) 97
89位 忍ヶ丘(JR) 96
ランキング外 河内永和(近鉄) 92

 

これから資産価値(10年後のリセールバリュー)が高まるのは大阪市の東側、大阪府でも東側・南側と予想しています。

開発が計画されているエリアはもちろん、住みやすさや都心ではないけれど都心へのアクセスが良好なエリア、ショッピングモールなどがあって家族の生活利便性が高いエリアに注目して、今後も現地調査をしながらレポートします。

 

まとめ

資産価値が高い(10年前と比べたリセールバリューが高い)エリアは公示地価上昇率の高いエリアと非常によく一致しており、高い相関があることがわかりました。

 

大阪府内の資産価値が高い駅はこれまで通り大阪市内に集中していましたが、2019年2月時点では大阪市内でもJR大阪環状線の内側に集中していたのに対して、少しずつではありますが、環状線の外側の資産価値も上昇している様子が見られます。

今後は大阪市中心部の南北エリアに加えて東西のエリア大阪市外であれば東側と南側のエリアに注目です!

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