OwnersBook ファンドのポイント
12月21日募集開始のオーナーズブック新規ファンド、港区オフィス・商業素地ファンドを調査しました。
募集額11億円の超大型案件で、最初は金額の桁数がよくわからずでしたヽ(´o｀；
前回の3ファンド同時募集といい、今回の超大型案件といい、OwnersBookさん、年末にビッグイベントを準備してきましたね！
ココがポイント
- 東京のオフィスは空室率が低下しており需要の高い状態を維持
- 東京メトロ千代田線の駅近立地
- 東京のオフィスエリア・商業エリアへのアクセスが良く、店舗・オフィス需要が高い
- 予定利回り5.0%のシニアローン
ココに注意
- 1967年築の建物が残存しており、入居者との退去交渉、建物解体の必要がある
出典：OwnersBook不動産投資案件一覧より
OwnersBook募集概要
| 募集額 | 11億10万円 |
| 募集開始日時 | 2018年12月21日 |
| 予定利回り | 5.0% |
| 運用期間 | 19ヶ月 |
| 最低投資額 | 1万円 |
貸付先1
物件 ：東京都港区赤坂 オフィス・商業ビル素地
貸付額：11億円
種別 ：シニアローン
貸付先：設立3年超の総合不動産会社
査定額：14億5000万円 （11億円はそのうち75.9% ）
担保 ：債権額 11億円の抵当権（第一順位）を設定
備考 ：1967年築の店舗・オフィスビル1棟が存在するが、建物の評価額は0として査定。
残存テナントと退去につき交渉を継続し、退去後に本建物を解体する予定
貸付先2
物件 ：東京都文京区本郷 マンション一室
貸付額：10万円
種別 ：メザニンローン
貸付先：設立3年超の総合不動産会社
査定額：2340万円 （10万円はそのうち0.43%）
担保 ：極度額1,000万円の根抵当権（第二順位）が設定、既に540万円の貸付を実行、2018年12月中に30万円、2019年1月中に10万円の追加貸付を予定、本案件実行時に10万円の追加貸付を行う
物件＆立地調査
東京都港区赤坂に位置しており、東京メトロ千代田線へのアクセスが至便、同銀座線・南北線へのアクセスが良好とのことで、駅近な立地です。
最寄駅は赤坂駅で、溜池山王駅へもアクセス良好な立地と推測します。
※ オーナーズブックにおいて駅へのアクセスは近い順に 「至便」「便利」「良好」 と表現されていると理解しています。
最寄の赤坂駅は東京メトロ千代田線の駅で、東京へは約15分、新宿まで約20分、品川まで約25分とどこに行くにもアクセス抜群です。
赤坂エリアには赤坂サカス、迎賓館赤坂離宮、東京ガーデンテラス紀尾井町などの商業施設・観光施設等があり、商業・ビジネスどちらの用途にも需要が高い考えます。
OwnersBook評価額は、オフィス・商業ビル素地の価格として、14億5000万円となっています。
この査定額はテナント退去・建物解体後のオフィス・商業ビル素地として、テナント立退料及び建物取り壊し費用等を控除して査定しています。
港区赤坂の商業ビル用土地の参考価格として、
東京都港区赤坂 建物面積3841.22㎡ 土地面積670.81㎡ 価格64億9600万円 （㎡単価968万円）
条件：1966年築の建物あり、建物所有者立退き後、解体更地渡し
がありました。
この物件は今回募集の案件と立地・条件がかなり似ています。
対象不動産の査定額は立退料や解体費用を控除して14億5000万円の評価であることから、少なくとも150㎡以上の土地であると推測されます。
まとめ
今後、残存テナントとの退去交渉や解体工事がある点で、将来の不確定要素はありますが抜群の立地であることからビル用素地としての需要は高いと考えます。
シニアローンで予定利回り5.0%であることから魅力的なファンドであると判断します。
11億円の超大型案件なのでクリック合戦にまでは発展しないのではないでしょうか。
普段、クリック合戦に参加できない方も出資できる可能性が高い案件と考えます。
